Договор бронирования квартиры в новостройке образец - ITAKINFO.RU

Договор бронирования квартиры в новостройке образец

Договор бронирования квартиры в новостройке

Бронирование как отсрочка ДДУ

Единственным основанием приобретения квартиры в жилом новострое является договор долевого участия, предусматривающий:

  • обязанность застройщика построить дом в соответствии с нормами, предусмотренными законом и договором;
  • обязанность застройщика передать дольщику определенную квартиру с определенным метражом на конкретном этаже;
  • обязанность дольщика внести первый взнос;
  • обязанность дольщика выплатить стоимость квартиры полностью на установленных договором условиях.

В случае, когда заключение ДДУ в силу неких обстоятельств невозможно, но при этом у потенциального покупателя есть желание приобрести квартиру именно в конкретном доме у конкретного застройщика, можно заключить с застройщиком договор бронирования квартиры.

В рамках этого договора за потенциальным дольщиком закрепляется не право на квартиру, а преимущественное право заключения ДДУ на конкретную квартиру. То есть, если в период действия брони к застройщику обратится другой покупатель, имеющий виды на ту же квартиру, в заключении ДДУ на нее ему будет отказано.

Причины для бронирования

Как уже было сказано выше, бронь оформляется в случаях, когда ДДУ не может быть заключен. Причинами невозможности заключения договора долевого участия могут быть:

  • временное отсутствие у дольщика средств для погашения первого взноса. То есть потенциальный дольщик может, например, находиться в стадии заключения договора кредита с банком;
  • отсутствие у застройщика всего пакета разрешительных документов на строительство, что лишает его возможности заключать полноценные ДДУ. Иногда в этих случаях застройщики идут на небольшие хитрости, например, на заключение предварительных или технических ДДУ. Более подробно с вопросами, относящимися к ДДУ, ПДДУ и ТДДУ, вы можете ознакомиться в соответствующем материале нашего сайта.

Условия бронирования

Бронь квартиры в новостройке – это условно бесплатная услуга, оказываемая застройщиком. Под условной бесплатностью понимается, что стоимость брони в случае заключения ДДУ будет включена в конечную стоимость квартиры.

Однако если потенциальный дольщик откажется от заключения ДДУ, то сумма, внесенная в качестве гарантии, перейдет в собственность застройщика как компенсация за ожидание.

Цена договора бронирования определяется по соглашению сторон, однако, как правило, не превышает 50 00 рублей. На небольшой срок (до 5 дней) бронь вполне может быть оформлена и без условия задатка.

С момента подписания договора бронирования обговоренная сторонами квартира изымается из предложений по продаже и, упрощенно говоря, ждет своего хозяина.

Процедура бронирования

Перед заключением договора желательно потребовать у застройщика для ознакомления следующие документы:

  • лицензию на производство строительных работ;
  • учредительные документы (например, выписку из реестра юридических лиц);
  • документы о праве застройщика возводить объект на конкретном земельном участке;
  • проектные документы на жилое здание.

Непосредственно при заключении договора следует ознакомиться с документом представителя застройщика, дающим ему право заключать договоры от имени застройщика. Как правило, этим документом является доверенность. Для собственного спокойствия желательно получить копию этой доверенности.

Задаток за бронь следует вносить только после ознакомления с вышеперечисленными документами.

Структура договора

Скорее всего, у представителя застройщика будет при себе типовой шаблон договора бронирования, который он и заполнит в присутствии будущего дольщика. То есть у последнего просто не будет необходимости в самостоятельном составлении договора.

Но при этом дольщику желательно иметь хотя бы общие представления о структуре и основных условиях договора бронирования. С этой целью мы разработали и сделали доступным для скачивания образец договора рассматриваемого типа.

Как и любой другой вид договоров, соглашение о бронировании квартиры в новостройке включает в себя ряд обязательных структурных элементов, а именно:

  1. дату и место составления договора;
  2. наименования (ФИО) сторон договора – дольщика и застройщика;
  3. ФИО представителя застройщика и сведения о его полномочиях;
  4. изъявление желания потенциального дольщика забронировать квартиру и согласие застройщика на оформление брони;
  5. характеристики бронируемой квартиры, включая адрес, этаж, площадь, полную стоимость и т.д.;
  6. срок действия договора бронирования. Как правило, срок бронирования не превышает 90 дней;
  7. выражение намерения дольщика и застройщика по окончании срока действия брони заключить договор долевого участия;
  8. размер задатка, срок и способ оплаты;
  9. обязательства застройщика по сохранению квартиры за будущим дольщиком на все время действия брони;
  10. условия расторжения договора;
  11. судьба задатка в случае отказа дольщика или застройщика от заключения ДДУ;
  12. штрафные санкции за неисполнение условий договора бронирования;
  13. ответственность застройщика за невыполнение условий бронирования;
  14. реквизиты застройщика;
  15. подписи контрагентов.

С учетом того, что текст договора будет предоставлен вам представителем застройщика, внимательно ознакомьтесь с тем, что в нем указано. В договоре бронирования речь может идти только о брони, не более того.

Цена договора – это исключительно сумма задатка, в которую не могут включаться дополнительные суммы за некие дополнительные услуги типа охраны квартиры, опечатывания квартиры, приобретения импортных пломб для опечатывания квартиры, оплаты услуг юриста за составление договора бронирования и т.д.

Как оформить договор бронирования квартиры в новостройке и на вторичке? Практические рекомендации и образец

Рыночные отношения допускают резервирование объекта за покупателем. Эту функцию успешно выполняет договор бронирования квартиры (ДБК).

  • 1 Цели и задачи документа
  • 2 Условия и особенности договора
    • 2.1 Для жилья в новостройке
    • 2.2 При покупке на вторичном рынке
  • 3 Правила составления
  • 4 Важные нюансы
  • 5 Полезное видео

Цели и задачи документа

Цель: забронировать за покупателем понравившийся объект до момента заключения сделки. Устная договорённость «придержать» квартиру может действовать 1-2 дня. Если этого недостаточно – составляется ДБК. Распространенные случаи:

  1. Когда нужно «добрать» недостающую сумму денег: оформить потребительский кредит или иной вид займа, заложить недвижимость или совершить аналогичные действия.
  2. При одобрении ипотечного кредита в банке.
  3. Для согласования сделки с близкими родственниками.

При помощи документа каждый решает задачи, связанные с планирующейся сделкой:

  1. Покупатель получает гарантию резервирования выбранной квартиры на установленный срок.
  2. Продавец придерживает квартиру на основании внесённой по договору платы, так как в случае отказа покупателя он получит компенсацию.

Эти положения обязательно исполняются обеими сторонами, в случае неисполнения, на основании норм статей 450 и 451 ГК РФ, вопрос может быть передан на рассмотрение в суд. А согласно нормам статьи 416 ГК РФ покупатель может вернуть все уплаченные деньги.

Статья 416 ГК РФ. Прекращение обязательства невозможностью исполнения

  1. Обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.
  2. В случае невозможности исполнения должником обязательства, вызванной виновными действиями кредитора, последний не вправе требовать возвращения исполненного им по обязательству.

Условия и особенности договора

По своему функциональному назначению ДБК отличается от договоров имущественных сделок, на основании которых происходит отчуждение недвижимости. Его особенности следующие:

  • всегда имеет срочный характер;
  • действует на протяжении установленного срока;
  • по завершении срока аннулируется автоматически;
  • оплата вносится только в размере суммы, установленной за услугу бронирования;
  • не подлежит регистрации;
  • не обязывает стороны к сделке.

По преимуществу применяется, когда речь идёт о приобретении квартиры в новостройке.

Для жилья в новостройке

Договор бронирования не подчиняется действию Закона о долевом участии № 214-ФЗ. От предварительного договора долевого участия (ПДДУ) отличается тем, что заключается только в интересах покупателя и по его инициативе, что позволяет застройщику взимать с него деньги за резервирование объекта.

По ПДДУ такая оплата не предусмотрена, её взимание поставит под удар законность его заключения. То есть правовая сущность ДБК отражает нормы договора услуг.

А оплата за бронирование, если застройщик выполнил свои обязательства, рассматривается как оплата выполненных услуг и соответственно:

  • не возвращается, если покупатель отказался от сделки;
  • не учитывается в качестве аванса, если покупатель заключил сделку.

Бронирование допустимо на любом этапе сделки:

  • на стадии котлована, когда застройщик ещё не планирует заключать договора с дольщиками;
  • в течение периода заключения ДДУ – до сдачи здания актом госприёмки;
  • когда здание прошло госприёмку и выставлено на продажу застройщиком.

То есть такая процедура допускается до того момента, как квартира перешла в собственность первого покупателя.

При покупке на вторичном рынке

Для вторичного рынка недвижимости такой документ нецелесообразен, так как все необходимые функции, которые он выполняет, здесь возложены на предварительный договор купли-продажи (ПДКП), соответствующий нормам статьи 429 ГК РФ.

По ПДКП продавец обязан зарезервировать объект за покупателем без взимания дополнительной платы за бронь. Деньги вносятся в качестве аванса или задатка, а при расчёте по сделке засчитываются в стоимость квартиры.

Эксперты вторичного рынка недвижимости предупреждают, что заключения договора бронирования следует избегать. Ведь он не понуждает продавца к сделке, а при отказе покупателя от приобретения жилья, деньги остаются продавцу за предоставление услуги бронирования на установленный срок. Недобросовестному партнёру остаётся только найти причину, по которой покупатель сам откажется от такой покупки.

Исключение могут составлять ситуации, когда:

  • со стороны продавца действует представитель известной компании по работе с недвижимостью;
  • жильё относится к уникальному дизайнерскому, или элитному объекту.

Правила составления

Договор составляется покупателем и продавцом, или уполномоченным представителем, действующим от имени застройщика. К поверенному может обратиться и покупатель – физическое лицо, для чего понадобится обеспечить его нотариальной доверенностью. Составить договор можно при помощи юриста или нотариуса. Но обычно юридическое лицо предлагает для такой цели бланки типовых договоров, составленные юристом компании.

Читайте также  Должностная инструкция машиниста бульдозера 6 разряда

Договор должен содержать обязательные реквизиты, в которые входят сведения:

  • наименование документа;
  • дата и место составления;
  • сведения о сторонах;
  • Ф.И.О. и паспортные данные физического лица;
  • реквизиты и наименование юридического лица;
  • Ф.И.О. и паспортные данные представителя;
  • сведения о квартире, её адрес;
  • формулировку о факте бронирования;
  • срок действия брони;
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность сторон за неисполнение договорённостей.

В заключение ставятся подписи и вносятся:

  1. Данные паспорта физического лица.
  2. Реквизиты юридического лица.
  3. Ставится печать компании.

Важные нюансы

Если документ играл роль ПДКП, и вносились деньги в качестве аванса и задатка, то следует:

  1. Отдельно прописать сумму, внесённую за услуги бронирования и сумму, внесённую как аванс или задаток.
  2. Указать, что сумма аванса или задатка после проведения сделки засчитывается в счёт оплаты.
  3. Внести положение о задатке на случай отказа от сделки с учётом норм статей 380, 381 ГК РФ. Или прописать сумму неустойки, если вносился аванс.

Кроме перечисленного, стоит обратить внимание на следующие советы экспертов:

  1. Если предложение заключить такой документ поступит от продавца вторичного рынка – его можно заподозрить в недобросовестности. Целесообразно отказаться от такого предложения.
  2. Если покупатель готов к сделке, заключение такого документа не требуется, так как ему незачем переплачивать.
  3. Если стоимость забронированного объекта указана в иностранной валюте, то лучше всего перевести её в фиксированную стоимость, иначе сделка может сорваться из-за скачка на валютном рынке, а уплаченные за бронь деньги пропадут.
  4. В договоре нужно дать максимально развёрнутую характеристику квартиры, с указанием жилой и общей площади, этажа и номера квартиры.
  5. Обязательно следует указать, что данная квартира не находится под арестом или в залоге у банка, и интересы третьих лиц данная сделка не нарушает.
  6. Ни в коем случае не уплачивать по такому договору полную стоимость квартиры, так как по нему не происходит отчуждение имущественных прав.

Полезное видео

Рекомендуем к просмотру:

Для того чтобы зарезервировать объект для будущей сделки, можно заключить договор бронирования. В нём указываются стороны, которые впоследствии выступят покупателем и продавцом или дольщиком и застройщиком. Здесь же обязательно указывают цену квартиры и срок, в течение которого будет сохраняться бронь на неё. На квартиры вторичного рынка лучше всего заключать ПДКП, которые несёт те же функции и предусматривает бронирование квартиры за покупателем.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Как не переплатить застройщику за регистрацию ДДУ?

Я забронировала квартиру в новостройке. Пришла к застройщику подписывать договор долевого участия, а менеджер сказал, что регистрация ДДУ в Росреестре будет стоить 27 000 Р . Я попробовала отказаться, но мне намекнули, что иначе снимут бронь.

Я не рассчитывала на такую сумму и пока ничего не подписывала. Законно ли ведет себя застройщик? Можно ли зарегистрировать ДДУ самой и не переплачивать?

По закону, чтобы ДДУ считался заключенным, его нужно зарегистрировать в Росреестре. Нет регистрации — нет прав на квартиру, даже если договор подписали и вы, и застройщик.

Вместе с представителем застройщика вы должны подать в Росреестр документы и написать заявление. Сделать это в одиночку, без застройщика, невозможно. Исключение — если так решит суд, но это уже другая история.

На этом застройщики и зарабатывают, и ситуация с дополнительными тратами на регистрацию вполне типична. Конечно, навязывать регистрацию ДДУ как дополнительную услугу незаконно, но обыграть застройщика в этом деле будет трудно. Расскажу почему.

Сколько на самом деле стоит регистрация ДДУ

Подать документы в Росреестр можно лично в МФЦ или через сервисы электронной регистрации. При этом застройщик и дольщик должны заплатить только госпошлину.

Если подавать документы лично, госпошлина для застройщика будет 6000 Р , а для дольщика, то есть покупателя квартиры, — 350 Р . Но раз в сделке две стороны, то сумма делится на два. То есть застройщик заплатит 3000 Р , а вы — 175 Р .

Чтобы зарегистрировать ДДУ через электронный сервис, у застройщика должна быть усиленная электронная цифровая подпись. Если она есть, то размеры госпошлины сокращаются на 30%, то есть застройщик платит 2100 Р , а дольщик — 122,5 Р . Плюс застройщик единовременно платит за получение подписи.

Если подписи нет, то застройщик обращается в банки — те тоже оказывают услуги по электронной регистрации. Это может стоить и 10 000, и 20 000 Р . Чтобы сэкономить, застройщики перекладывают эту сумму на дольщиков. Но обычно траты на регистрацию все равно меньше, чем просят застройщики.

Почему в договоре на допуслуги редко упоминают регистрацию ДДУ

До того как дольщик подпишет ДДУ, застройщик обычно подсовывает ему договор на дополнительные услуги. Под ними и подразумевается платная регистрация, но застройщики редко пишут это открытым текстом и никогда не указывают, что допуслуги обязательны для покупки квартиры. В этом случае они нарушили бы закон «О защите прав потребителей»‎: по нему услугу нельзя продавать под условием, что с ней надо купить еще и другую. Договор, в котором есть такие условия, недействителен.

Есть еще одна причина, по которой в договоре не пишут о платной регистрации: по закону для нее достаточно заплатить только госпошлину. Кроме этого никаких трат быть не должно. А то, что застройщик может переплатить банку за электронную регистрацию, — его проблемы: он затевает ее сам, потому что не хочет гонять менеджеров в МФЦ. Компенсировать застройщику расходы на электронную регистрацию не ваша обязанность, и он не вправе заставить вас за нее платить.

Как победить выгорание

Что обычно пишут в договоре на допуслуги

Обычно в дополнительных договорах указывают информационно-консультационные услуги, но не уточняют, что это такое. Если вы подадите в суд, застройщик скажет, что это были презентации, экскурсии на объект и составление документов. И вы не докажете, что на самом деле речь шла о регистрации ДДУ. Заодно договор о консультационных услугах маскирует бронирование квартиры. То есть по факту вы платите за бронь и регистрацию ДДУ, а по договору — за консультации.

Плюс консультационные услуги — это то, что приобретать необязательно. А раз вы это сделали, значит, сами захотели. И если дело дойдет до суда, то застройщик скажет, что свобода воли и свобода договора соблюдались. В итоге то, что услуги вам навязали, будет очевидно только для вас. Хотя по факту застройщики редко подписывают ДДУ, пока дольщик не подпишет договор о допуслугах и сразу же акт выполненных работ по нему.

Суду будет трудно установить связь между регистрацией ДДУ и консультационными услугами. Особенно если их оказывает не компания-застройщик, а посторонняя фирма, которая с ним связана. Единственный способ защитить свои права — доказать, что эти услуги вам навязали. Сделать это сложно.

Почему трудно доказать навязывание услуг

Через письменный запрос. Предположим, застройщик предлагает вам подписать договор на допуслуги. Можно написать ему письмо и попросить документы, которые обоснуют, почему без такого договора квартиру вам не продадут.

Но застройщик наверняка не ответит, ведь любой ответ будет признанием, что услуга навязана. А когда вы придете в офис, вам скажут, что квартира продана и вам больше ничего не могут предложить. Застройщику не нужен клиент, который готов к судам, — проще продать квартиру тем, кто не задает вопросов.

С видеосъемкой или аудиозаписью та же история. Если вести их открыто, менеджеры застройщика сделают вид, что не понимают, о какой плате за регистрацию идет речь.

Если снимать тайно или записать телефонный разговор с менеджером, то суд может не принять эти доказательства. Дело в том, что к таким записям много требований. Например, чтобы использовать их в в суде, нужно указать, когда и в каких условиях вы записывали разговор, а лучше проговорить это прямо в начале записи. Но застройщик наверняка начнет оспаривать подлинность записи или ее обстоятельства. Потребуется экспертиза, и не факт, что она установит подлинность.

Был случай, когда запись сделал участник разговора, и она касалась договорных отношений. Верховный суд постановил, что запрет на фиксацию информации здесь не действует. Но не все суды применяют такую практику и не все истцы идут после них в Верховный суд.

Что можно сделать с навязанным договором

Договор на допуслуги можно не подписывать. И требовать, чтобы ваш ДДУ зарегистрировали только с уплатой госпошлины. Но учтите, что в итоге вам могут не продать квартиру.

Читайте также  Как правильно написать заявление на компенсацию отпуска

А можно подписать и надеяться, что в суде вы докажете навязывание услуги. Главное, постарайтесь не подписывать акт о выполнении работ по договору на допуслуги, иначе будет сложно доказать свою правоту. В остальном есть три варианта, что делать дальше.

Подписать, но не оплачивать. Если в договоре прописано, что застройщик берет плату за регистрацию ДДУ, можно написать ему претензию. В ней укажите, что застройщик незаконно навязал вам услугу и вы отказываетесь исполнять договор. Это законно: пока услуга не оказана, от договора можно отказаться в одностороннем порядке.

В претензии потребуйте зарегистрировать ДДУ только с уплатой госпошлины. Пригрозите, что если застройщик откажет, то вы пожалуетесь в Роспотребнадзор. Но до этого желательно получить хотя бы копию ДДУ с подписью застройщика и копию договора на допуслуги.

Застройщик может решить, что проще не брать с вас плату, чем ходить по судам и разбираться с Роспотребнадзором. Но может пойти на принцип и отказаться продавать вам квартиру.

Хуже, если в договоре указаны информационно-консультационные услуги, а застройщик отказывается подписывать ДДУ, пока вы эти услуги не оплатите и не подпишете акт выполненных работ. Тут можно только писать претензии застройщику и в Роспотребнадзор, не имея на руках никаких доказательств навязывания. Но велик риск, что квартиру вы в итоге не купите.

Оплатить, но не ждать регистрации ДДУ. Пока застройщик не зарегистрировал ДДУ, вы можете отказаться от договора на допуслуги и вернуть деньги. Для этого нужно направить застройщику письменное уведомление.

Если у вас будет экземпляр ДДУ с печатью и подписью застройщика, можно подать в суд иск о том, чтобы застройщика заставили зарегистрировать ДДУ без дополнительных услуг. Зная об этом, застройщик может согласиться на ваши условия.

Но проблема в том, что застройщики обычно не дают дольщикам экземпляр ДДУ, пока тот не зарегистрирован. Исключение — если вы покупаете квартиру в ипотеку. Тогда подписанный экземпляр потребует банк. Вот тут-то и можно попробовать его достать.

Оплатить и дождаться регистрации ДДУ. После этого можно найти юриста и обратиться в суд. В иске потребуйте, чтобы договор на допуслуги признали недействительным, потому что он навязан, а деньги вернули. Так вы точно не потеряете квартиру. Но услуги юристов могут стоить дороже, чем платная регистрация. К тому же не факт, что вы выиграете суд.

Как лучше поступить

То, что застройщик требует 27 000 Р за регистрацию ДДУ, незаконно. Но у любого нарушения закона есть две стороны: само нарушение и ваша готовность с ним бороться.

Лично я работаю юристом 13 лет и считаю, что обыграть застройщика можно. Но на это нужно много времени, нервов и сил. Обычно это несопоставимо с ценой квартиры и шансами выиграть суд. Зато можно легко потерять квартиру.

Я не знаю гарантированного способа, чтобы не платить за регистрацию ДДУ и при этом сохранить бронь на квартиру. Схемы, которые я описал, очень приблизительные. В каждом конкретном случае события могут развиваться по-разному и зависят от условий договора и вашей юридической квалификации. Поэтому перед тем, как принять решение, здраво сопоставьте возможные траты на услуги юриста, свои шансы на успех и стоимость регистрации.

Что делать? Читатели спрашивают — эксперты Т⁠—⁠Ж отвечают

Права застройщика в отношении клиента

Я являюсь застройщиком. Пользуюсь ли я правом оформить с будущим клиентом платный договор бронирования? Чем меня ограничивает и ограничивает ли Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»?

Если денежные средства привлекались лицом, не имеющим на это права, или с нарушением установленного порядка их привлечения, то по требованию дольщика сделка может быть признана недействительной. От этого лица можно потребовать немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов и возмещения сверх суммы указанных процентов причиненных убытков (ч. 2, 2.1 ст. 1, ч. 3 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ); п. 7 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г.).

Застройщики вправе привлекать денежные средства граждан только на основании договора участия в долевом строительстве, жилищных сертификатов и участия в жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативах (ч. 2 ст. 1 Закона № 214-ФЗ).

Тем не менее на практике заключаются договоры бронирования квартиры, что часто приводит к судебным тяжбам. Бронирование квартиры осуществляется в рамках конструкции опционного договора, по которому предоставляется право на получение исполнения в виде имущества (ст. 429.3 ГК РФ), а именно предоставление застройщиком клиенту посредством безотзывной оферты безусловного права заключить договор на условиях, предусмотренных опционом, с выплатой за это вознаграждения (опционной премии).

Моментом исполнения застройщиком своего обязательства по бронированию квартиры следует считать дату заключения основной сделки, которая указана в таком договоре. Если такая основная сделка, до заключения которой предоставлялась услуга по бронированию квартиры, между сторонами была заключена, то компания считается выполнившей свое обязательство перед клиентом по бронированию квартиры, что означает правомерность получения вознаграждения за фактически оказанную услугу. Застройщик также считается выполнившим свои обязательства перед потребителем и в случае, когда основная сделка по приобретению объекта не была заключена по причине того, что потребитель сам отказался от нее (апелляционное определение Московского городского суда от 08.07.2014 № 33-27498/14).

В договоре бронирования свое вознаграждение застройщик указывает в качестве платы за резервирование объекта для клиента на оговоренный срок. Выполнение компанией своего обязательства дает ей право на получение вознаграждения в полном объеме, что исключает возможность для клиента истребования внесенной суммы оплаты обратно, кроме случая, когда при отсутствии своей вины клиент так и не получил забронированную квартиру (апелляционное определение Московского городского суда от 04.08.2015 № 33-26743/2015).

Договор бронирования не является договором долевого участия, а лишь выражает намерение сторон заключить такой договор. Таким образом, по тексту «основной договор» – договор долевого участия, а договор бронирования для застройщика предполагает две обязанности: забронировать квартиру и никому ее не отдавать, и заключить в будущем «основной договор». Обязанности физического лица из договора бронирования – оплатить бронь.

Можно выделить следующие риски, возникающие при договоре бронирования квартиры с застройщиком.

1. Договор бронирования, по сути, является предварительным и закрепляет лишь намерение сторон в будущем заключить договор участия в долевом строительстве.

2. Договор бронирования не подлежит государственной регистрации, соответственно возможен риск двойных продаж.

3. Из предыдущего пункта следует, что при отсутствии зарегистрированного договора не возникает специальных прав, предусмотренных Законом № 214-ФЗ.

Тем не менее судебная практика выработала определенный механизм защиты дольщика от недобросовестного поведения застройщика. Согласно письму Верховного Суда РФ от 30.01.2013 № 7-ВС-368/13 действие Закона № 214-ФЗ распространяется также на совершенные с 1 апреля 2005 г. сделки по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключения предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

При отказе гражданина от договора бронирования квартиры применяется Закон «О защите прав потребителей»

Между гражданином и хозяйствующим субъектом заключен договор бронирования квартиры в строящемся многоквартирном доме, то есть до даты подписания сторонами договора участия в долевом строительстве, по условиям которого гражданином внесена предоплата. До заключения договора долевого участия дело не дошло. Гражданин отказался от подписания основного договора участия в долевом строительстве и попросил вернуть деньги. Требование осталось без удовлетворения, что послужило основанием для обращения в суд с исковыми требованиями о возврате уплаченных денежных средств, выплате процентов за их пользование (статья 395 ГК РФ), а также взыскание штрафа (статья 13 Закона «О защите прав потребителей») и компенсации морального вреда (статья 15 Закона «О защите прав потребителей»).

По результатам рассмотрения, суды первой и апелляционной инстанции отказали во взыскании штрафа и компенсации морального вреда мотивируя тем, что Закон «О защите прав потребителей» применяется в той части, которая не урегулирована специальными законами. Ответственность за несвоевременный возврат денег при расторжении договора предусмотрена ст. 395 ГК РФ, а значит, нормы о штрафе и компенсации морального вреда в данном случае не подлежат применению.

Читайте также  Заявление о выходе из общественной организации образец

При рассмотрении дела Верховным судом Российской Федерации дело направлено на новое рассмотрение, при этом судом было указано следующее: в соответствии с преамбулой Закона «О защите прав потребителей» потребитель — гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Согласно пункту 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» к отношениям сторон предварительного договора (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации), по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей.

В пункте 2 приведенного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации также разъяснено, что с учетом положений статьи 39 Закона о защите прав потребителей к отношениям, возникающим из договоров об оказании отдельных видов услуг с участием гражданина, последствия нарушения условий которых не подпадают под действие главы III закона, должны применяться общие положения Закона о защите прав потребителей, в частности о праве граждан на предоставление информации (статьи 8 — 12), об ответственности за нарушение прав потребителей (статья 13), о возмещении вреда (статья 14), о компенсации морального вреда (статья 15), об альтернативной подсудности (пункт 2 статьи 17), а также об освобождении от уплаты государственной пошлины (пункт 3 статьи 17) в соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации.

Главой III Закона о защите прав потребителей урегулированы отношения, связанные с приобретением потребителем работ (услуг).

Таким образом, Верховный суд Российской Федерации пришел к выводу, что на отношения, связанные с участием в долевом строительстве, в части не урегулированной Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», подлежат применению положения Закона «О защите прав потребителей», в частности, о взыскании штрафа и компенсации морального вреда.

(Определение Верховного суда Российской Федерации от 27 ноября 2018 г. № 42-КГ18-5)

PRO новостройку +7 800 301-79-56

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

Как забронировать квартиру в новостройке: 5 основных правил

Мало кто из покупателей недвижимости в новостройке способен приобрести ее сразу же после осмотра. Большинству из них требуется время для сбора денег и оформления необходимых документов. Заключение с застройщиком или его представителем договора бронирования позволит закрепить за собой понравившуюся квартиру на этот период. В этой статье содержится исчерпывающий ответ на вопрос о том, как забронировать квартиру в новостройке правильно.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 800 301-79-56 . Это быстро и бесплатно !

Особенности резервирования квартиры на первичном рынке

Договор бронирования – это соглашение о намерениях, по которому стороны обязуются в течение определенного срока провести основную сделку на прописанных в нем условиях.

При его заключении покупатель вносит гарантийный платеж, который впоследствии может входить в окончательную стоимость квартиры. В настоящее время его размер обычно составляет от 30 000 р. до 50 000 р. в зависимости от региона.

Этот договор заключается в простой письменной форме в количестве двух экземпляров. Перед его подписанием необходимо удостовериться в добросовестности второй стороны. В противном случае покупатель рискует остаться и без внесенного аванса, и без подобранной недвижимости.

Прежде всего, необходимо ознакомиться с такими документами застройщика, как:

  • свидетельство о его государственной регистрации в качестве юридического лица;
  • лицензия на проводимые работы;
  • правоустанавливающие документы на земельный участок;
  • разрешение администрации на строительство;
  • проектная документация возводимого объекта.

Согласно Федеральному Закону № 214 застройщик обязан предоставить потенциальному покупателю все эти бумаги. Его отказ показать документы должен насторожить потенциального покупателя.

Желательно проверить и полномочия лица, подписывающего договор от имени второй стороны. У сотрудника компании, продающей недвижимость, обязательно должна быть доверенность на это действие.

Часто квартиры в новостройках продает не сам застройщик, а уполномоченное на это агентство недвижимости. В этом случае их отношения фиксируются договором, в котором оговаривается и право агентства на получение аванса.

Не все квартиры сдаются в эксплуатацию вовремя. Снизить вероятность покупки долгостроя поможет изучение судьбы других объектов, возведенных выбранной компанией.

Основные пункты договора бронирования квартиры в новостройке

Каждый застройщик разрабатывает свой вариант договора резервирования и практически никогда не соглашается на внесение в него изменений. Покупатель может только отказаться от подписания не устраивающего его документа и найти квартиру у другой компании.

Особого внимания заслуживают следующие пункты договора бронирования квартиры в новостройке:

  • Предмет договора. Точный адрес присваивается объекту недвижимости только после завершения строительства, поэтому для идентификации квартиры необходимо максимально точно указать все ее характеристики (проектный номер, этаж, количество комнат и общую площадь).
  • Размер гарантийного платежа и условия его возврата. Некоторые застройщики позиционируют бронирование как отдельную платную услугу. В этом случае ее стоимость не будет входить в окончательную цену квартиры. Гораздо выгоднее для покупателя аванс, оплата которого учитывается при окончательных расчетах.
  • Сроки действия договора и ответственность сторон. Как правило, договор бронирования заключается на 1-2 месяца. Обычно этого срока вполне достаточно для оформления ипотеки и сбора нужных документов. За его несоблюдение виновная сторона несет оговоренную в договоре ответственность. Если квартира покупается на кредитные средства, в договор лучше включить пункт о возврате внесенного аванса в случае отказа банка их предоставить.
  • Цена объекта и способ расчетов. В договоре указывают все дополнительные расходы на приобретение квартиры. Например, многие застройщики взимают плату за составление основного договора. Очень важна для покупателя и валюта расчетов. Так, если стоимость квартиры указана в долларах США, он может столкнуться с нехваткой денег из-за колебания его курса.
  • Реквизиты сторон. Перед подписанием договора необходимо тщательно проверить правильность их написания. Наличие даже небольшой ошибки может привести к признанию договора недействительным.

К изучению условий договора нужно подойти с максимальной серьезностью, ведь от них зависит судьба будущей сделки. При необходимости можно нанять специалиста из агентства недвижимости или практикующего юриста.

Образец договора бронирования квартиры в новостройке:

Как расторгнуть договор бронирования?

Внося гарантийный платеж в кассу застройщика или агентства недвижимости покупатель должен быть уверен в окончательности своего выбора. Если же сомнения в целесообразности покупки еще остаются, то подписание договора и его оплату лучше отложить, так как отказ от проведения сделки часто приводит к потере потраченных денег.

Но и из этого правила существуют исключения. Большинство застройщиков с легкостью согласятся заменить один свой объект другим и не возьмут за это дополнительной платы.

Несмотря на все предосторожности иногда у покупателя возникает необходимость отказаться от приобретения недвижимости. В этом случае вероятность возврата внесенных средств зависит от условий договора. Так, если в нем указано, что полученные ими деньги являются оплатой услуги по бронированию квартиры, то получить назад их практически невозможно.

Иначе обстоит дело с авансовым платежом. Его можно вернуть в полном размере при отсутствии в договоре пункта, прямо запрещающего это.

Решить все спорные вопросы, связанные с расторжением договора, можно обратившись в суд. Подобные исковые заявления подают как по месту жительства покупателя, так и по месту нахождения застройщика.

Бронирование квартиры в новостройке не подлежит регистрации в органах Росреестра. Поэтому недобросовестный застройщик может заключить его с несколькими покупателями. Желаемую квартиру в этом случае получит только счастливчик, первый оплативший ее полную стоимость. Остальным придется довольствоваться возвращенными деньгами.

Высокая цена ошибки при покупке недвижимости заставляет с повышенным вниманием относиться ко всем этапам подготовки сделки. Не является исключением и заключение договора бронирования. Соблюдение всех правил при его оформлении позволит купить желаемую квартиру по оптимальной цене.

Как забронировать квартиру в новостройке? Больше информации в этом видео:

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: