Договор доверительного управления рестораном образец - ITAKINFO.RU

Договор доверительного управления рестораном образец

Порядок передачи имущества в доверительное управление

При ограниченности времени или нехватке знаний и опыта управление имущественными активами можно делегировать третьему лицу. Оформляется такая сделка договором доверительного управления. Сутью процесса является передача в пользование, ограниченное по времени, доверенному лицу своего имущества, чтобы это лицо занималось эффективной эксплуатацией активов для повышения уровня прибыли собственника используемых объектов.

Вопрос: Как отражается в учете учредителя управления передача в доверительное управление недвижимого имущества (объекта основных средств (ОС))?
Организация по договору доверительного управления передала доверительному управляющему здание склада, числящееся у организации в качестве объекта ОС. Государственная регистрация указанной операции произведена в месяце передачи объекта ОС. Государственная пошлина за регистрацию уплачена сторонами в равных долях. По данным бухгалтерского и налогового учета организации первоначальная стоимость переданного объекта ОС составляет 5 000 000 руб., сумма амортизации, начисленная организацией до его передачи в доверительное управление, — 1 000 000 руб. При приобретении объекта ОС НДС, предъявленный поставщиком, принят к вычету.
Объект, переданный в доверительное управление, будет использоваться для предоставления в аренду. Предоставление имущества в аренду является облагаемой НДС операцией. Предоставление имущества в аренду не является для организации обычным видом деятельности.
Для целей налогообложения прибыли доходы и расходы определяются методом начисления.
Посмотреть ответ

Суть доверительного управления

Мероприятия по предоставлению активов в доверительное управление определяются гражданским правом. Порядок и правила оформления процедуры передачи имущества прописаны в гл. 53 ГК РФ. Определение процесса передачи объектов или ресурсов другому лицу по соглашению доверительного управления приведено ст. 1012 ГК РФ. Законодатель обозначает, что одна сторона предоставляет право другому участнику сделки распоряжаться имуществом на временной основе. Главной целью такого формата распоряжения имущественными объектами является приумножение капитала владельца актива.

ВАЖНО! Доверительный управляющий после заключения сделки не получает имущество в собственность, договором предусматривается только временное распоряжение для повышения прибыли владельца активов.

Управляющее лицо может заключать сделки с вверенным ему имуществом. Все договорные отношения он оформляет от своего имени, но в документации обязательно должен указываться статус доверительного управляющего, а не полноправного владельца. Если соответствующие пометки в документации не будут сделаны, то управляющий за результаты сделки будет отвечать своими материальными ресурсами и имуществом (ст. 1012 п. 3 ГК РФ). По стандартам п. 1 ст. 1013 ГК РФ объектом доверительного распоряжения может выступать:

  • исключительные права;
  • наборы имущественных активов;
  • отдельные активы недвижимости;
  • акции, облигации и другие виды ценных бумаг.

Вопрос: Может ли доверительный управляющий передать имущество, находящееся в доверительном управлении, в залог?
Посмотреть ответ

Правила передачи имущества по соглашению доверительного управления

Для предоставления имущества сторонним лицам в доверительное управление предусмотрен ряд ограничительных мер:

  • нельзя вверять управляющему денежные средства;
  • под запрет для передачи управляющим попадает имущество, эксплуатируемое на условиях оперативного управления (п. 3 ст. 1013 ГК).

В роли доверительного управленца может выступать юридическое лицо или ИП (п. 1 ст. 1015 ГК РФ). Не допускаются к управлению чужим имуществом государственные органы и структуры местного самоуправления. Порядок эксплуатации имущественных объектов оговаривается в договоре между собственником активов и управляющим. Сделка оформляется письменным договором. Договорная документация, касающаяся управления недвижимостью, должна пройти государственную регистрацию.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Договор на доверительное распоряжение и управление недвижимостью считается действительным и вступившим в силу с момента получения имущества управляющим.

В договорной документации в обязательном порядке указывают такие сведения (ст. 1016 ГК РФ):

  • состав имущества, подлежащего передаче управляющему;
  • обозначение лица, которое будет выступать в качестве доверительного управленца;
  • форма вознаграждения работы управляющего и размер платы ему (если договор предполагает введение системы оплаты таких услуг);
  • срок окончания действия соглашения (максимальный период делегирования полномочий по управлению имуществом – 5 лет).

Отсутствие даже одного из перечисленных условий создает предпосылки для признания договора недействительным. Правила передачи доверяемых активов предполагают, что эти объекты будут отделены от общего комплекса имущества собственника. Вверенное управляющему имущество должно учитываться на отдельно выделенном балансе, который составляет сторона, осуществляющая действия по распоряжению активами.

Налогообложение

Нюансы ведения бухгалтерии при доверительном управлении раскрываются п. 1 ст. 1018 ГК РФ и в Приказе Минфина от 28 ноября 2001 г. № 97н. Положения этих правовых актов регламентируют не только передачу полномочий по распоряжению имуществом, но и возникновение обязательства у управляющего вести отдельный учет вверенных ему объектов. Для назначенного управляющего лица ситуация сложна тем, что ему необходимо вести основную бухгалтерию своей деятельности и обособленный учет операций с доверенным ему имуществом.

Для отражения в учете факта получения в доверительное управление одного или нескольких объектов управленец использует счет 79.

ЗАПОМНИТЕ! При организации обособленного учета по активам в доверительном управлении управляющий должен руководствоваться положениями учетной политики владельца имущества.

Приказ № 97н обязывает управляющих в конце каждого отчетного периода составлять бухгалтерскую отчетность и формировать отчет управляющего для ознакомления с содержащимися в них данными собственника. Из отчетной документации владелец имущества должен видеть сумму активов и обязательств, уровень доходов и расходов, связанных с распоряжением активами.

Для реализации деятельности по доверительному управлению законодатель установил ограничения по возможности применения таких режимов налогообложения:

  • ЕНВД;
  • патентная система.

Норма, диктующая невозможность перехода управляющего на эти спецрежимы, исходит из положений НК в п. 2.1 ст. 346.26 и п. 6 ст. 346.43.

Уплата НДС

Деятельность, связанная с распоряжением имуществом по договору доверительного управления, накладывает на управляющего обязательство по исчислению и уплате НДС. Управляющий должен при сделках по продаже товаров или услуг выставлять счета-фактуры, делая соответствующие записи в книге покупок и продаж. К вычету НДС может приниматься управляющим, если контрагенты выставили счета-фактуры на его имя.

П. 5 ст. 174.1 НК обязывает управляющих по каждому из имеющихся у них договоров на доверительное распоряжение имуществом по окончании отчетного периода составлять и подавать в налоговые органы декларации по НДС. Налоговый орган для подачи декларации выбирается с привязкой к месту учета управляющего. По операциям с имуществом, находящимся в доверительном распоряжении, у собственника активов обязательств по уплате и отчетности НДС не возникает.

Налог на имущество

Налог на имущество в случаях доверительного управления лицом, уполномоченным распоряжаться отдельными активами, не начисляется и не уплачивается. Обязательство по расчетам с бюджетом в отношении налога на имущество остается у собственника активов (п. 1 ст. 378 НК).

Налог на прибыль

Для обеспечения правильности налогообложения прибыли управляющий организовывает фиксацию доходов и расходов в учете по деятельности, связанной с управлением чужим имуществом, отдельно от собственных учетных мероприятий (ст. 332 НК РФ). Налоговый расчет ведется только одним способом – методом начисления. Порядок расчета суммы налога и его уплаты зависит от условий договора между владельцем активов и управляющим:

  1. Если в роли выгодоприобретателя выступает собственник, то управляющий регулярно представляет ему отчеты с информацией о суммах доходов и расходов по объектам. Владелец учитывает эти данные в составе внереализационных статей доходности и затрат.
  2. Если собственник не установлен по условиям договора выгодоприобретателем, то расходная и доходная базы по объектам используются для определения налоговой базы для налогообложения у выгодоприобретателя.

ЭТО ВАЖНО! Затраты на выплату вознаграждения управляющему всегда должны оставаться расходной статьей собственника активов, их сумма не участвует в расчете налога на прибыль у выгодоприобретателя, если им является другое лицо.

Земельный налог

У управляющего не возникает обязательств по уплате земельного налога за участки, переданные ему в распоряжение по договору доверительного управления. Обоснование этого факта вытекает из п. 1 ст. 388 НК РФ, где устанавливается перечень плательщиков этого вида налога. Плательщиками выступают лица, которые обладают правом:

  • собственности;
  • бессрочного пользования;
  • пожизненного наследуемого владения.

Спорные моменты

Одной из причин, которая может повлечь признание процедуры передачи имущества в доверительное распоряжение незаконной, является неправильное оформление договорных отношений собственника актива и управляющего. Главные требования к действительности сделки:

  1. Сделка должна быть подкреплена документально письменной формой договора.
  2. В договоре проставляются подписи обеих сторон.
  3. Если один из участников воспользовался факсимиле, то документ будет признан законным только при наличии предварительно составленного соглашения между участниками передачи имущества в доверительное управление о возможности применения факсимиле. Такое соглашение подписывается сторонами без использования факсимиле.

Споры возникают в ситуациях, когда участники сделки прописывают согласие на использование факсимиле в самом договоре на доверительное управление. В этом случае договор в судебном порядке будет признан недействительным.

Другими спорными моментами признаны:

  • определение круга полномочий при распоряжении ценными бумагами – собственник обладает правом определения объектов инвестирования и выработки стратегии, хотя решения по способам управления активами должен принимать управляющий;
  • наличие в гражданском праве при обозначении ответственности управляющего термина «должной заботливости» – управляющий может быть привлечен к ответственности за отсутствие такой заботливости по отношению к вверенным ему активам, расшифровку содержания этого понятия законодатель не дает, поэтому регулярно возникают разночтения по поводу признаков вины управляющего.

Как сдавать квартиру и не волноваться: все о доверительном управлении

  • Что такое доверительное управление имуществом
  • Плюсы ДУ
  • Минусы ДУ
  • Как передать квартиру
  • Как заключить договор
  • Риски ДУ

Что такое доверительное управление имуществом

Доверительное управление — это когда собственник имущества передает организации или частному лицу право распоряжаться им так, чтобы оно приносило прибыль. Такие услуги популярны в сфере управления недвижимостью и ценным бумагами. Но на деле передать распорядителю можно любое имущество — права на что-то или предприятия и доли в них.

В отношении недвижимости это значит, что распорядитель размещает объявления и находит арендаторов на жилье, собирает арендную плату, оплачивает коммунальные услуги, клининг, занимается возникающими проблемами, связанными с износом жилья, вселением и выселением жильцов. Следует различать посреднические услуги риелторов и агентств недвижимости по поиску арендаторов. Доверительное управление отличается тем, что услуги предоставляются собственнику на регулярной основе и длительное время. Цель оказания этих услуг — это заработать прибыль для собственника.

Владелец квартиры и управляющий заключают договор, который определяет перечень услуг, срок их оказания и вознаграждение. За свои услуги менеджер берет комиссию с дохода, таким образом он заинтересован в высокой прибыли не меньше владельца жилья.

Отношения по доверительному управлению регулирует гл. 53 Гражданского кодекса РФ [1]. Закон допускает передавать доверительному управляющему не только квартиры или акции, но и предприятия и права распоряжения чем-то. Ограничения касаются лишь имущества, находящегося в хозяйственном ведении, то есть государственных и муниципальных унитарных предприятий.

Важно! Доверительное управление не означает передачу прав собственника на имущество. Продавать, дарить или осуществлять иные действия, не предусмотренные договором, распорядитель не может.

Плюсы доверительного управления имуществом

  • Экономия времени. Собственнику не приходится заниматься поиском жильцов, показывать квартиры, заключать договор, заботиться об оплате коммунальных услуг.
  • Возникающие проблемы решает менеджер. Если соседи зальют жильцов сверху, они будут звонить именно ему, а не собственнику.
  • Не нужно тратиться на юридические услуги. Все договоры с жильцами заключает менеджер.
  • Износ помещения может быть не вашей заботой. Управляющий принимает квартиру от жильцов и принимает решение о ее обновлении, ремонте и цене на ее аренду. Клининг после жильцов тоже может входить в комплекс услуг.
Читайте также  Должностная инструкция менеджера по персоналу образец

Минусы доверительного управления

  • На оплату работы управляющего уйдет примерно 10% стоимости аренды.
  • Оплата налогов в таком случае обязательна. Более того, налогом будет облагаться целиком весь доход без учета комиссии.
  • В случае доверительного управления собственник может не знать, кто живет в квартире и как она используется.
  • Менеджер заинтересован извлечь максимум выгоды, поэтому высок риск посуточной субаренды.
  • Высокий неконтролируемый износ жилья, если управляющий сдает его под хостелы или в посуточную аренду.

Как передать квартиру в доверительное управление

Если вы решили доверить свое имущество другим лицам, например, чтобы сдавать одну или несколько квартир, необходимо сделать следующее:

  1. Найти доверительного управляющего. Это может быть как компания, так и индивидуальный предприниматель. Важное уточнение: доверительным управлением не может заниматься выгодоприобретатель, то есть человек, который в итоге получит доход. Соответственно, наследник имущества не может выполнять эту роль [2]. Чаще всего именно для сдачи квартиры договор заключается с агентством недвижимости или частным риелтором. Лучше обращаться в специализированные компании с хорошей репутацией, так ниже риск встретить мошенников.
  2. Необходимо сразу обговорить все детали, которые будут включены в договор: объем выполняемых услуг, срок действия, полномочия менеджера, минимальная или максимальная доходность, размер комиссии.
  3. Для расчетов с управляющим нужно открыть банковский счет.
  4. Сбор документов для передачи имущества в управление. Для заключения договора вам потребуется свидетельство, подтверждающее ваше право собственности, доверенность на менеджера.
  5. Составить и подписать договор с двух сторон.
  6. Подписать акт приема-передачи жилья.
  7. Зарегистрировать договор в Росреестре. Это упростит разбирательства и дополнительно зафиксирует все обязательства сторон.

Как заключить договор доверительного управления

Важно правильно составить договор и включить в него все детали и потенциальные сложности, которые могут возникнуть в процессе управления имуществом. Предметом договора является не сам объект недвижимости, а именно услуги. Соответственно, договор доверительного управления — это договор об оказании услуг.

В документе должны быть указаны:

  • состав объекта имущества. Вы можете отметить наличие мебели и ее состояние, допустимый износ;
  • выгодоприобретатель. Ваши Ф. И. О. или наименование компании, от чьего лица будет действовать управляющий;
  • размер комиссии или другая форма вознаграждения за оказание услуг (чаще всего 10% годового дохода);
  • услуги, которыми ограничивается доверительное управление. Сюда можно включить клининг или охрану, оплату коммунальных платежей;
  • срок действия договора. Закон предусматривает, что договор должен действовать не более пяти лет, но в случае согласия сторон он может быть пролонгирован [3].

К договору может прилагаться дополнительное соглашение, в котором прописываются все детали сделки.

После заключения договора стоит зарегистрировать его официально в Росреестре. Это гарантирует, что в случае проблем суд признает договор и будет рассматривать его как официальный документ.

Процесс регистрации довольно прост. Вам потребуются:

  • паспорт выгодоприобретателя;
  • договор;
  • акт передачи объекта;
  • квитанция об оплате государственной пошлины;
  • согласие супруга, если собственник недвижимости состоит в браке. Документ должен быть заверен у нотариуса.

Пакет документов можно подать через МФЦ или непосредственно в Росреестр.

Действие договора может быть прекращено досрочно по нескольким причинам. В первую очередь, из-за невозможности исполнения договора одной из сторон, например в случае банкротства, признания недееспособным или смерти. Односторонний отказ от исполнения договора тоже может стать причиной его расторжения. Веским поводом для разрыва договора может стать банкротство предпринимателя, являющегося учредителем управления.

Риски доверительного управления

При всем удобстве передачи забот по сдаче в аренду жилья определенные риски при этом тоже есть.

Наиболее распространенные проблемы, возникающие при такой форме отношений, — когда управляющий для извлечения максимальной выгоды сдает квартиру посуточно или организует хостел. Такой подход не только влияет на высокий износ жилья — мебель и ремонт довольно быстро приходят в негодность, стоимость жилья на рынке аренды падает. Возникшие проблемы арендаторов с соседями и полицией могут быть уже переадресованы собственнику.

Чаще всего владельцы жилья ожидают видеть арендаторов с определенным достатком, которые будут жить долго и поддерживать сохранность жилья. Поэтому важно вносить в договор и состояние жилья и мебели, а также вероятность их износа. Возможно включить пункт о страховке.

Связанная с этим неприятность — сокрытие всей прибыли, которую получает управляющий в результате обращения с вашим имуществом. Пример: вы ожидаете, что вашу квартиру сдают семье за 30 тыс. руб. в месяц, а вместо этого риелтор сдает ее посуточно, получая в месяц до 50 тыс. руб., оставляя себе и комиссию за услуги, и сокрытую разницу.

Еще один риск — передав свое жилье менеджеру, вы столкнетесь с отсутствием его заинтересованности в прибыли. В таком случае ваше жилье будет простаивать, вы потеряете возможную прибыль. Чтобы этого не происходило, в договор стоит включить минимальный размер дохода, который обязуется обеспечить для вас управляющий.

Мария Жукова, управляющий директор ГК «Миэль»:

— Необходимо разделять разные виды управления:

  1. Полноценное управление через уполномоченное юридическое лицо. В этом случае заключается договор о доверительном управлении имуществом, прописывается, какое имущество поступает в управление, круг обязанностей управляющего юридического лица и т. д. Чаще такие договоры заключаются для дорогого имущества. В этом случае конечный пользователь — например, арендатор — не видит данных собственника, а договор аренды заключается с юрлицом. Это делается для конфиденциальности бенефициара.
  2. Доверенность на определенные действия с определенным имуществом, выдаваемая физическому лицу — поверенному. Это может быть любой человек. В доверенности обязательно нужно прописать, какие действия и с каким имуществом может выполнять данный поверенный. Например, организовывать и проводить показы квартиры, получать денежные средства. Возможны случаи, когда деньги идут напрямую собственнику.

В первом случае в дополнительном соглашении к договору можно и нужно прописать условия и форму отчетности о состоянии объекта имущества. Законом такие формы не установлены. Там же можно прописать частоту проверок. Иногда фиксируется, что, например, раз в месяц предоставляется видеоотчет о состоянии объекта или проводится сеанс видеосвязи.

Во втором случае важно выбрать добросовестного поверенного и договориться «на берегу» о способах и методах проверки. Важно помнить, что далеко не все арендаторы согласятся на такой жесткий контроль со стороны собственника.

Налоги платит конечный бенефициар, то есть собственник жилья. Налоги платятся по месту нахождения имущества. Например, если собственник — гражданин иного государства, но сдает квартиру в Москве, то он должен будет заплатить налоги как нерезидент по ставке 30%.

Первый вариант доверительного управления не подразумевает использования квартиры собственником, иначе возникнет наложение правовых полей. Чаще всего такой договор заключается с людьми, у которых данная квартира — далеко не единственная, то есть потребности в ее использовании нет. В случае частного поверенного возможны варианты, которые оговариваются заранее.

Договор с управляющим-ИП: практические рекомендации

На сегодняшний день очевидно, что проблем у бизнеса меньше не становится, особенно с учетом стагнационного состояния экономики в условиях пандемического кризиса, выявившего острую необходимость поиска более оптимальных моделей ведения бизнеса. Одна из таких моделей управления — использование управляющего-ИП.

Правильное оформление договорных отношений с управляющим-ИП — один из важных элементов данной модели управления в ООО и от того, насколько точно и правильно будут оформлены договорные отношения, будет зависит успешность бизнеса (как минимум, в части отсутствия возможных претензий со стороны налоговых органов).

Как известно, «теория без практики мертва, практика без теории слепа» и с учетом вышесказанного возникает резонный вопрос: «А каким же должен быть договор с управляющим-ИП, чтобы успешно возражать на возможные претензии налоговиков?».

С учетом актуальной арбитражной практики, личного профессионального опыта и опираясь на ранее выработанные рекомендации, попробуем ответить на данный вопрос.

Стоит напомнить, что, во-первых, ИП не должен вести себя как «штатный» исполнительный орган, который полностью подчинен внутреннему распорядку управляемого общества, а, во-вторых, он (ИП) прежде всего исполнитель по договору управления. Собственно говоря, это первое базовое условие использования модели «Управляющий-ИП». Простого понимания этого будет уже достаточно, чтобы дать налоговому органу минимальный отпор.

К чему данная рекомендация? А к тому, что если вы не хотите усложнять договор с управляющим-ИП, а просто хотите использовать одну из типовых форм такого договора со стандартными условиями, то данные рекомендации вам вряд ли помогут.

Итак, если вам все-таки нужно не просто на минимальном уровне парировать претензии налоговых органов, но и в целом спокойно работать в рамках данной модели, то необходимо учитывать следующие рекомендации:

I. Предмет договора.

Здесь все просто. Предмет договора — передача полномочий единоличного исполнительного органа и оказание услуг управляющим-ИП.

II. Срок договора и стоимость услуг.

Здесь может показаться, что все просто, но на самом деле это не так.

Срок договора на ваше усмотрение — в пределах трех лет (из личной практики), если вы, конечно, не берете управляющего-ИП со стороны. Имеем ввиду, что договор должен быть срочным и при желании можно установить условие о его автоматической пролонгации. Если со сроком договора проблем нет, то на порядок ценообразования надо обратить пристальное внимание.

Вознаграждение управляющего-ИП должно прежде всего зависеть от экономических показателей деятельности компании (экономических результатов), иначе говоря, в него должна быть заложена премиальная составляющая, то есть определенный KPI. Фиксированная часть — это то, на что управляющий-ИП живет здесь и сейчас, поэтому с тем, чтобы установить ее в пределах среднерыночной стоимости (стоимости специалиста-управленца на рынке труда), проблем не возникнуть не должно.

Формула стоимости услуг Управляющего-ИП выглядит очень просто.

Фиксированная стоимость 10% от превышения выручки за год по отношению к предыдущему году, но не менее 1% (одного процента) от размера выручки за год, по результатам которого выплачивается премиальная часть.

Помним, что KPI выплачивается по итогам года и желательно после утверждения годовой бухгалтерской отчетности общим собранием участников Общества. Кроме того, для более детального экономического обоснования такого порядка ценообразование необходимо иметь бизнес-план на три года вперед. Несмотря на то, что в условиях коронакризисной нестабильности бизнес-планирование — дело неблагодарное, в обозримой перспективе это поможет вам обосновать перед налоговыми органами мотивационную составляющую отношений с управляющим-ИП.

В отношении так называемых «командировочных» (представительских) расходов работать только по принципу: управляющий-ИП включает в состав стоимости своих услуг понесенные представительские расходы, а общество их полностью оплачивает. Слово «командировка», как мы понимаем, звучать ни в коем случае нигде не должно.

Читайте также  Какие документы подтверждают полномочия руководителя

III. Права и обязанности сторон.

По поводу обязанностей Общества перед управляющим-ИП вдаваться в подробности не стоит, так как здесь вполне можно использовать готовые типовые решения, а вот на обязанностях управляющего остановимся отдельно.

Как известно, управляющий-ИП выполняет функции единоличного исполнительного органа, а это значит, что на него возлагаются все те же обязанности, что и на обычного генерального директора. Это не так, а если точнее, то не совсем так. В данной связи предполагается, что обязанности управляющего-ИП могут быть схожи с функционалом и обязанностями обычного генерального директора, так как в конечном итоге у них одна цель — достижение положительного экономического результата для компании (или прибыль).

Крайне не рекомендуется слепо копировать обязанности из должностной инструкции генерального директора и включать их в договор с управляющим-ИП, так как налоговый орган может переквалифицировать данный договор в трудовой. Как говорилось выше, управляющий-ИП не должен вести себя как «штатный» исполнительный орган, который полностью подчинен внутреннему распорядку управляемого общества.

Необходимо расширить обязанности управляющего-ИП дополнительными обязанностями, которые должны отличаться от обязанностей обычного генерального директора. Под такими дополнительными обязанностями мы можем понимать дополнительные услуг, которые оказывает управляющий-ИП.

Дополнительные услуги должны быть реальны, тогда у налогового органа возникнет меньше вопросов. Под дополнительными услугами мы понимаем услуги, связанные с продвижением продукции управляемого общества, формированием положительного образа управляемой компании в «глазах» потенциальных клиентов и т.п.

Кроме дополнительных обязанностей, которые представлены как дополнительные услуги, мы также включаем технические обязанности. Например, дополнительные технические обязанности, связанные с осуществлением деятельности управляющего в качестве ИП.

Здесь уместно зафиксировать, что управляющий-ИП обязан самостоятельно отправлять свою личную отчетность с IP и MAC-адреса, которые отличны от соответствующих адресов управляемого им общества.

Ну и в довесок, одной из ключевых технических обязанности управляющего-ИП должная быть обязанность о предоставлении управляемому обществу (его участникам) ежемесячных отчетов о проделанной работе (вместе с актами оказанных услуг), причем такие отчеты не должны носить формальный (поверхностный) характер, а должны отражать реальное экономическое содержание деятельности общества за период оказания услуг.

Как небольшой подытог: чем больше дополнительных реально исполнимых обязанностей вы возложите на управляющего-ИП, тем проще будет возражать налоговому органу.

IV. Ответственность сторон за нарушение условий договора.

Для управляемого общества все просто:

  • своевременно (в установленный договором срок) не исполнило обязанность по оплате услуг — плати штраф;
  • своевременно (в установленный договором срок) не передало управляющему-ИП документы — плати штраф;
  • и т.п.

Для управляющего-ИП следует не ограничиваться стандартным набором штрафных санкций (несвоевременное предоставление/непредоставление отчета) и с учетом дополнительных обязанностей прописать дополнительные штрафные санкции. Например, установить управляющему-ИП штраф за отправку своей личной отчетности с IP и MAC-адреса управляемого общества и т.п.

В целом, можно отметить, что здесь ваши возможности ограничены только разумными рамками делового оборота.

Подводя итог, еще раз обратим внимание, что договор с управляющим-ИП — это прежде всего договор возмездного оказания услуг между ООО и ИП, из которого не должно усматриваться, что по сути, отношения являются трудовыми. В договоре должен быть четко прописан состав услуг и стоимость, которая включает не только обычное вознаграждение, но и зависит от соответствующих экономических показателей.

На момент подготовки настоящей статьи за основу был взят кейс по делу № А76-10654/2019, который и показал нам, как не надо работать.

18.11.2020г. в арбитражной практике появился не менее интересный кейс (дело № А19-27765/2019), который прямо противоположен ранее названному и говорит, что использование Управляющего-ИП не является чем-то противозаконным. О том как налогоплательщику удалось успешно противостоять налоговому органу в данному споре обязательно будет рассказано позже, а пока несколько интересных позиций суда кассационной инстанции (АС Восточно-Сибирского округа):

  • «Из буквального содержания условий данного договора и дополнительных соглашений к нему суды установили: вознаграждение управляющего напрямую зависело от результатов его деятельности как управляющего; договором предусмотрена дополнительная ответственность управляющего за причинённые убытки»;
  • «Управляющий, как предприниматель, с полученных от общества сумм вознаграждений исчислил и уплатил в бюджет за проверяемые периоды предусмотренные УСН суммы налогов значительно превышающие доначисленные и оспариваемые по настоящему делу»;
  • «Доводы о нарушении судами единообразия судебной практики и приведенные в кассационной жалобе примеры судебной практики кассационным судом не могут быть приняты во внимание, поскольку судебные акты по данным делам основаны на иных, отличных от настоящего дела доказательствах и фактических обстоятельствах (по указанным делам: управляющим отчеты не представлялись; договор заключен единственным участником и директором в одном лице; установлена неуплата иных налогов; неуплата НДФЛ не устанавливалась; управляющая компания зарегистрирована за вознаграждение физическим лицом, фактически такую деятельность не осуществлявшим; установлена нереальность совершения сделок; какая либо ответственность управляющего договором не предусмотрена; вознаграждение перечислялось без привязки к актам оказанных услуг)».

Таким образом, доводы суда по делу № А19-27765/2019 подтверждают, что использование управляющего-ИП в ООО не может заведомо считаться схемой получения необоснованной налоговой выгоды. В практическом смысле мы видим, что использование возможностей такой модели должно подталкивать предпринимателей к поиску новых точек развития и стимулировать их деятельность, а не подавлять их в конечном итоге.

Многим может показаться, что именно очевидность налоговых преимуществ должна быть лейтмотивом использования управляющего-ИП в ООО. Нет, она (прим. авт. — очевидность) свое значение, безусловно, имеет, но только вот главной являться не должна, поэтому будьте аккуратны при использовании данной схемы.

Доверительное управление при аренде квартиры

Возник вопрос, ответ на который найти достаточно сложно, так как услуга, видимо, не очень популярна у нас в России.

Что вы можете рассказать про доверительное управление при аренде квартиры? Если коротко, то с вас снимается вся рутина по поиску жильцов, заключению договоров, квартиру сдает агентство, забирает себе комиссию каждый месяц, а вы ежемесячно получаете доход. Какие риски, плюсы и минусы в этой схеме? Действительно ли это удобно и можно ли не опасаться за квартиру?

На самом деле услуга доверительного управления в России развита, но на рынке коммерческой недвижимости. В жилой недвижимости собственники пока с осторожностью относятся к ней. Хотя, если правильно все оформить, рисков мало.

Что такое доверительное управление

Доверительное управление — услуга, которую агентства недвижимости и риелторы оказывают наймодателям. Они берут на себя часть обязанностей хозяина квартиры — например, каждый месяц приходят в квартиру, проверяют состояние имущества и забирают арендную плату. За это берут деньги, поэтому собственнику перечисляют не всю сумму аренды за месяц, а только часть. Благодаря доверительному управлению хозяин получает меньше забот, а риелторы и агентства — дополнительный доход. Вот как все организовано.

Собственник недвижимости заключает договор доверительного управления с агентством или риелтором. По договору он учредитель доверительного управления, а агентство или риелтор — доверительный управляющий. То есть между собственником и нанимателем появляется посредник, который за процент от арендной платы выполняет обязанности собственника. Обычно просят 10—25% от арендной платы за месяц.

Доверительное управление регулирует гражданский кодекс. В нем оговорены самые важные моменты: особенности договора доверительного управления, форма вознаграждения, права и обязанности доверительного управляющего и учредителя управления и так далее.

По условиям договора собственник поручает доверительному управляющему выполнять определенные обязанности, например:

  1. искать жильцов и сдавать недвижимость;
  2. ежемесячно принимать арендную плату;
  3. платить за коммунальные услуги;
  4. следить за сохранностью квартиры и докладывать собственнику о необходимости замены бытовой техники, мебели и так далее;
  5. заказывать услуги клининга, чтобы приводить квартиру в порядок после предыдущего нанимателя и перед следующим.

Несмотря на то, что деньги собирает посредник, НДФЛ или налог на профессиональный доход платит собственник. Это нельзя переложить на посредника. При этом доходом собственника будет вся сумма арендной платы, без уменьшения на комиссию посредника. Потому что такой вычет не предусмотрен ни Налоговым кодексом, ни Законом № 422-ФЗ об НПД.

Минфин не разрешает наймодателям вычитать из арендной платы даже стоимость коммунальных услуг.

Кто пользуется услугой доверительного управления

Чаще всего доверительным управлением пользуется несколько категорий собственников. Во-первых , это люди, которые живут за границей или в другом городе. Они заказывают управляющему полный пакет услуг — от поиска нанимателя до передачи денег, — а потом только получают деньги от сдачи на карту.

Во-вторых , это собственники, которые согласны сами готовить квартиру к сдаче и искать жильцов. Таких больше. Они сами выбирают нанимателя, сдают ему квартиру и первое время следят, чтобы все было в порядке. А когда понимают, что жилец надежный, заказывают услугу доверительного управления: теперь им просто нужен человек, который будет каждый месяц приходить в квартиру, проверять имущество и забирать деньги. Тратить свое время на это они не хотят.

Доверительное управление особенно удобно тем, кто сдает несколько квартир. Мы уже писали статью про собственника, который сдает несколько однокомнатных квартир в Москве. В день на решение разных проблем он все равно тратит около двух часов. А если случается что-то серьезное — испорченное имущество, несогласованная субаренда, проблемы с соседями или полицией, — то можно потратить и несколько дней. Управляющий снимает с собственника часть обязанностей. Ему теперь можно заниматься своими делами, а в квартиру приезжать только в крайних случаях.

Услугу доверительного управления оказывают как для длительной, так и для посуточной аренды. Каждый собственник выбирает сам, как ему удобнее сдавать квартиру. Обычно играют роль два фактора: деньги и нервы. При длительной аренде мебель и техника прослужат дольше, а простои будут реже — главное, правильно назначить цену. Но денег собственник получит меньше.

Если аналогичную квартиру сдавать посуточно, денег можно заработать больше. Но имущество быстрее износится из-за частой смены жильцов — придется приобретать новую мебель и технику. Если квартира неликвидна, например расположена на окраине и далеко от метро, частые простои тоже возможны. И как показывает практика, при посуточной сдаче больше вероятность пожаров, заливов или других неприятностей, потому что жильцы менее аккуратно относятся к квартире.

С кем лучше заключать договор

Собственник квартиры может заключить договор с агентством недвижимости, его представителем или с частным риелтором. По сути, они предлагают одинаковые услуги, но я советую заключать договор с проверенным агентством или с его представителем. Среди частных незнакомых агентов часто встречаются мошенники. С частником стоит заключать договор только в одном случае: если вы или ваши знакомые уже работали с ним.

Читайте также  Заявление судебным приставам о смене фамилии образец

После заключения договора агентство закрепит за квартирой ответственного агента, с которым вы будете контактировать. Или у вас будет персональный менеджер, который будет держать вас в курсе, а в квартиру будут приходить разные агенты. В любом случае, если договор заключен с агентством, это удобнее. Если возникнут проблемы, вы будете знать, куда и к кому идти. Главное, выбирайте известные, проверенные компании.

В чем преимущество доверительного управления

Главное преимущество — экономия времени собственника. Если взять полный пакет услуг и один раз подписать договор, собственник будет только получать деньги на карту. Ездить в квартиру, контролировать жильцов или разбираться с соседями в случае конфликта не придется. Квартира будет приносить стабильный пассивный доход при минимальных трудозатратах.

Можно передать только часть обязанностей, которые отнимают слишком много времени, — например, ездить в квартиру каждый месяц и проверять ее состояние.

Минусы доверительного управления

Главный минус: собственник получает меньше денег, потому что агентство за свои услуги берет комиссию.

Еще есть риск, что собственника обманут. Распространены две схемы:

  1. Собственник дает согласие на длительную аренду его квартиры, а мошенник сдает ее посуточно. Агент получает больше денег и только небольшую часть отдает собственнику. При этом имущество портится быстрее и платит за него наймодатель.
  2. Агент обещает сдавать квартиру славянам, а заселяет гастарбайтеров или неблагополучную семью. Ему важно сдать квартиру и не допустить простоев. В итоге — порча имущества, проблемы с соседями и, возможно, разбирательства с полицией.

Какие документы понадобятся

Договор доверительного управления имуществом, где указывают основные моменты:

  1. Квартиру, которая передается в доверительное управление, ее адрес и основания прав собственника — например, свидетельство о регистрации права.
  2. ФИО и паспортные данные гражданина, в интересах которого осуществляется управление имуществом.
  3. Размер и форма вознаграждения управляющему, если вознаграждение предусмотрено договором.
  4. Срок действия договора. Если срок не прописан отдельно, считается, что договор действителен 5 лет.

Доверенность. Чтобы управляющий мог сдать квартиру, заключить договор и принимать арендную плату, собственник дает ему нотариально заверенную доверенность. В ней указывают все, что собственник доверяет управляющему. Например, вот что доверяют:

  1. право сдавать квартиру в аренду;
  2. право подписывать договоры найма;
  3. право принимать арендную плату;
  4. право представлять интересы в агентствах недвижимости и так далее.

Важно указать, что доверительный управляющий не имеет права продавать квартиру, а может только ее сдавать. Чем точнее прописаны права — тем безопаснее для обеих сторон.

Зачем регистрировать договор

По закону передачу квартиры в доверительное управление нужно зарегистрировать. Если этого не сделать, договор могут признать недействительным. Но на практике собственники часто не делают регистрацию, считая процедуру необязательной. На самом деле это неоднозначный вопрос.

Если между доверительным управляющим и собственником возникнет спор, суд будет рассматривать ситуацию комплексно. Предугадать, в чью пользу он вынесет решение, сложно. Поскольку регистрация — это обязательный процесс по закону, суд имеет право признать договор недействительным. Но возможно, хватит и нотариальной доверенности. Например, Томский областной суд рассматривал дело, где признал за ДУ права на управление квартирой без договора. Суд посчитал, что прав, которые прописаны в доверенности, достаточно.

Чтобы зарегистрировать передачу недвижимости в доверительное управление, нужно обратиться в Росреестр или сдать эти документы через МФЦ:

  1. Паспорт.
  2. Договор.
  3. Акт приема-передачи.
  4. Квитанция об оплате госпошлины 2000 рублей.
  5. Если собственник в браке, нотариально заверенное согласие супруга.

В основном в доверительном управлении все риски ограничены договором и доверенностью. Поэтому главное: читайте внимательно индивидуальный договор и доверенность. Продумайте все условия, обговорите и пропишите их вместе с представителем агентства и нотариусом.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Загрузка документа
«Договор доверительного управления имуществом»

Подождите: 19 сек

Имя файла документа: dogovor-doveritelnogo-upravleniya-imushchestvom

Доступные форматы скачивания: .doc, .pdf

Размер текстовой версии файла: 10,0 кб

Как скачать документ?

  • Договор об оказании трастовых услуг по представительству и управлению закрытым акционерным обществом
  • Договор об общих условиях создания и доверительного управления имуществом общего фонда банковского управления
  • Договор о материальной помощи (приложение к договору траста)
  • Договор об управлении средствами в иностранной валюте
  • Договор о доверительном размещении средств
  • Договор траста
  • Договор доверительного управления пакетом акций открытого акционерного общества
  • Договор доверительного управления пакетом акций акционерного общества, в пользу выгодоприобретателя, не являющемся их собственником
  • Договор управления многоквартирным домом с управляющей компанией
  • Договор на право оперативного управления имуществом
  • Договор доверительного управления ценными бумагами
  • Договор доверительного управления финансовыми средствами
  • Договор доверительного управления технологическим оборудованием
  • Договор доверительного управления недвижимым имуществом, обременённого залогом
  • Договор доверительного управления недвижимым имуществом для его реконструкции
  • Договоры
  • Все документы
  • Агентский договор
  • Договор аренды
    • Договор аренды жилого помещения
    • Договор аренды нежилого помещения
    • Договор аренды транспортного средства
    • Договор аренды имущества
    • Договор аренды земельного участка
    • Договор аренды предприятия
  • Договор банковского вклада
  • Договор банковского счёта
  • Договор банковской гарантии
  • Брачный договор
  • Договор безвозмездного пользования
  • Договор дарения
  • Договор задатка
  • Договор займа
  • Договор залога
  • Защита авторских прав
  • Защита прав собственности
  • Договор доверительного управления
  • Договор комиссии
  • Договор кредита
  • Договор купли-продажи
    • Договор купли-продажи транспортного средства
    • Договор купли-продажи имущества
    • Договор купли-продажи недвижимости
    • Договор купли-продажи земельного участка
    • Договор купли-продажи валюты и ценных бумаг
  • Договор лизинга
  • Договор мены
  • Договор на оказание услуг
  • Договор перевозки
  • Договор подряда
    • Договор бытового подряда
    • Договор строительного подряда
  • Договор поручения
  • Договор поручительства
  • Договор поставки
  • Договор бытового проката
  • Договор пожизненной ренты
  • Договор о совместной деятельности
  • Договор страхования
  • Трудовой договор
  • Договор уступки права требования
  • Учредительные договоры
  • Договор франчайзинга
  • Договор хранения
  • Акт
  • Анкета
  • Ведомость
  • Выписка
  • График
  • Данные
  • Декларация
  • Доверенность
  • Договор
  • Жалоба
  • Журнал
  • Задание
  • Заключение
  • Записка
  • Запрос
  • Заявка
  • Заявление
  • Исковое
  • Извещение
  • Инструкция
  • Информация
  • Карта
  • Карточка
  • Книга
  • Контракт
  • Опись
  • Отчет
  • Паспорт
  • Перечень
  • Письмо
  • План
  • Показатели
  • Положение
  • Постановление
  • Предложение
  • Представление
  • Претензия
  • Приказ
  • Протокол
  • Разное
  • Разрешение
  • Расписка
  • Распоряжение
  • Расчет
  • Реестр
  • Резюме
  • Решение
  • Сведения
  • Свидетельство
  • Сертификат
  • Смета
  • Соглашение
  • Сообщение
  • Список
  • Справка
  • Таблица
  • Требования
  • Уведомление
  • Удостоверение
  • Устав
  • Характеристика
  • Ходатайство

Художник — это синтез теоретика и практика. (Новалис)

  • Типовые договоры
  • Образцы документов
  • Политика конфиденциальности
  • Обратная связь

У нас на сайте каждый может бесплатно скачать образец интересующего договора или образца документа, база договоров пополняется регулярно. В нашей базе более 5000 договоров и документов различного характера. Если вами замечена неточность в любом договоре, либо невозможность функции “скачать” какого-либо договора, обратитесь по контактным данным. Приятного времяпровождения!

Сегодня и навсегда — загрузите документ в удобном формате! Уникальная возможность скачать любой документ в DOC и PDF абсолютно бесплатно. Многие документы в таких форматах есть только у нас. После скачивания файла нажмите «Спасибо», это помогает нам формировать рейтинг всех документов в базе.

Договор доверительного управления рестораном образец

  • О компании
    • Общая информация
    • История компании
    • Раскрытие информации
  • Паевые фонды
  • ИИС
  • Доверительное управление
  • Корпоративным клиентам
    • Закрытые инвестиционные фонды
    • Пенсионным фондам
    • Страховым компаниям
    • Общая информация
    • История компании
    • Раскрытие информации

Договор доверительного управления ценными бумагами (Редакция № 14 — вступает в силу с 20.09.2021)

Договор доверительного управления ценными бумагами (Редакция № 13 — действует до 19.09.2021 включительно)

  • ИИС
  • Открытые паевые фонды
  • Доверительное управление
  • Пенсионные накопления
  • Стоимость пая
  • Закрытые инвестиционные фонды
  • Пенсионным фондам
  • Страховым компаниям
  • Общая информация
  • История компании
  • Офисы и контакты
  • Новости и аналитика
  • Раскрытие информации
  • 109240, г. Москва, ул. Николоямская, д.13, стр. 1, этаж 5 комнаты 1-31
  • 8 (495) 662-40-92
  • corporate@upravlyaem.ru

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания ПРОМСВЯЗЬ». Лицензия на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами № 21-000-1-00096 от 20.12.2002 выдана ФКЦБ России. Лицензия профессионального участника ценных бумаг на осуществление деятельности по управлению ценными бумагами № 045-10104-001000 от 10.04.2007, выдана ФСФР России.

ОПИФ рыночных финансовых инструментов «ПРОМСВЯЗЬ – Акции». Правила фонда зарегистрированы ФСФР России 23.03.2005 за № 0336-76034510. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «ПРОМСВЯЗЬ – Фонд смешанных инвестиций». Правила фонда зарегистрированы ФСФР России 23.03.2005 за № 0337-76034438. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «ПРОМСВЯЗЬ – Облигации». Правила фонда зарегистрированы ФСФР России 23.03.2005 за № 0335-76034355. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «ПРОМСВЯЗЬ – Оборонный». Правила фонда зарегистрированы ФСФР России 09.12.2010 за № 2004-94173468. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «КапиталЪ-Облигации». Правила фонда зарегистрированы ФСФР России 10.09.2004 за № 0258-74112789. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «ПРОМСВЯЗЬ – Перспективные вложения». Правила фонда зарегистрированы ФСФР России 10.09.2004 за № 0257-74113429. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «КапиталЪ-Сбалансированный». Правила фонда зарегистрированы ФСФР России 10.09.2004 за № 0259-74113501. ЗПИФ рентный «Коммерческая недвижимость». Правила фонда зарегистрированы ФСФР России 08.10.2009 за № 1588-94199522. ЗПИФ недвижимости «Первобанк-Недвижимость». Правила фонда зарегистрированы ФСФР России 16.03.2010 за № 1756-94199479. ЗПИФ рентный «Первый Рентный». Правила фонда зарегистрированы ФСФР России 10.06.2009 за № 1448-94199611. ЗПИФ недвижимости «Эверест Центр». Правила фонда зарегистрированы ФСФР России 24.12.2009 № 1698-94163725.

Получить информацию о фондах и ознакомиться с Правилами доверительного управления паевыми инвестиционными фондами, с иными документами, предусмотренными Федеральным законом от 29.11.2001 № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» и нормативными правовыми актами федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг можно по адресу: 109240, г. Москва, ул. Николоямская, д.13, стр. 1, этаж 5 комнаты 1-31, тел. (495) 662-40-92. Стоимость инвестиционных паёв может увеличиваться и уменьшаться. Результаты инвестирования в прошлом не определяют доходы в будущем. Государство не гарантирует доходность инвестиций в паевые инвестиционные фонды. Перед приобретением инвестиционных паев необходимо внимательно ознакомиться с правилами доверительного управления паевым инвестиционным фондом. Правилами доверительного управления паевым инвестиционным фондом предусмотрены надбавки и скидки к расчетной стоимости инвестиционных паев. Взимание надбавок и скидок уменьшит доходность инвестиций в инвестиционные паи паевого инвестиционного фонда.

Информация о структуре и составе акционеров (участников) ООО «УК ПРОМСВЯЗЬ», в том числе о лицах, под контролем либо значительным влиянием которых она находится, соответствует информации, направленной 27.11.2020 в Банк России для размещения на официальном сайте Банка России. Дата раскрытия: 27.11.2020 18:36.

Раскрываемая на сайте информация находится в постоянном доступе бессрочно, если не указано иное. Для ознакомления с материалами Вам могут понадобиться программы просмотра pdf и xls файлов

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: