Договор фактического пользования нежилым помещением - ITAKINFO.RU

Договор фактического пользования нежилым помещением

Договор безвозмездного пользования нежилым помещением

ДОГОВОР БЕЗВОЗМЕЗДНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. По настоящему договору Ссудодатель обязуется передать в безвозмездное временное пользование Ссудополучателю нежилое помещение площадью кв. м, расположенное в доме № по адресу: , именуемое в дальнейшем «помещение», для в состоянии, пригодном для использования его по назначению. По окончании действия договора Ссудополучатель обязуется вернуть помещение в том состоянии, в каком он его получил, с учетом нормального износа.

1.2. Указанное в п.1.1 настоящего договора помещение принадлежит Ссудодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о праве собственности: серия , № , выдано .

1.3. Помещение, передаваемое Ссудополучателю по настоящему договору, отмечено на плане БТИ и в экспликации БТИ, которые являются неотъемлемыми частями настоящего договора.

1.4. Помещение предоставляется в безвозмездное пользование со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами.

1.5. Ссудодатель гарантирует, что передаваемое помещение не является предметом залога и не может быть отчуждено по иным основаниям третьими лицами, в споре и под арестом или запретом не состоит.

1.6. Ссудополучатель вправе разместить в указанном Ссудополучателем месте вывеску со своим наименованием, а также указать адрес местонахождения помещения в своих документах.

2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Ссудодатель обязуется:

  • передать Ссудополучателю по акту приема-передачи помещение в состоянии, соответствующем условиям настоящего договора и его назначению, со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами в течение дней после заключения договора;
  • оплачивать коммунальные услуги и при необходимости осуществлять ремонт помещения.

2.2. Ссудополучатель обязуется:

  • использовать помещение в соответствии с договором и его назначением;
  • поддерживать помещение, полученное в безвозмездное пользование, в надлежащем состоянии.

2.3. Ссудополучатель не вправе предоставлять передаваемое имущество в аренду, в безвозмездное пользование иным лицам, передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьим лицам, отдавать имущество в залог.

3. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

3.1. Ссудодатель отвечает за недостатки помещения, которые он умышленно или по грубой неосторожности не оговорил при заключении договора безвозмездного пользования. При обнаружении таких недостатков Ссудополучатель вправе по своему выбору потребовать от Ссудодателя безвозмездного устранения недостатков помещения или возмещения своих расходов на устранение недостатков помещения либо досрочного расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба.

3.2. Ссудодатель не отвечает за недостатки помещения, которые были им, оговорены при заключении договора либо были заранее известны Ссудополучателю, либо должны были быть обнаружены Ссудополучателем во время осмотра помещения при заключении настоящего договора или при передаче помещения.

3.3. Ссудодатель отвечает за вред, причиненный третьему лицу в результате использования помещения, если не докажет, что вред причинен вследствие умысла или грубой неосторожности Ссудополучателя или лица, которое пользовалось помещением с согласия Ссудодателя.

4. РИСК СЛУЧАЙНОЙ ГИБЕЛИ ИЛИ СЛУЧАЙНОГО ПОВРЕЖДЕНИЯ ПОМЕЩЕНИЯ

4.1. Риск случайной гибели или случайного повреждения передаваемого имущества несет Ссудодатель, за исключением случаев, указанных в п.4.2 настоящего договора.

4.2. Ссудополучатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения помещения, если оно погибло или было испорчено в связи с тем, что он использовал его не в соответствии с настоящим договором или назначением помещения либо передал его третьему лицу без согласия Ссудодателя. Ссудополучатель несет также риск случайной гибели или случайного повреждения помещения, если с учетом фактических обстоятельств мог предотвратить его гибель или порчу, пожертвовав своей вещью, но предпочел сохранить свою вещь.

5. ОТКАЗ ОТ НАСТОЯЩЕГО ДОГОВОРА И ЕГО ДОСРОЧНОЕ РАСТОРЖЕНИЕ

5.1. Каждая из сторон вправе во всякое время отказаться от настоящего договора, известив об этом другую сторону за .

5.2. Ссудодатель вправе потребовать досрочного расторжения настоящего договора в случаях, когда Ссудополучатель:

  • использует помещение не в соответствии с договором или его назначением;
  • не выполняет обязанностей по поддержанию помещения в надлежащем состоянии;
  • существенно ухудшает состояние помещения;
  • без согласия Ссудодателя передал помещение третьему лицу.

5.3. Ссудополучатель вправе требовать досрочного расторжения настоящего договора:

  • при обнаружении недостатков, делающих нормальное использование помещения невозможным или обременительным, о наличии которых он не знал и не мог знать в момент заключения договора;
  • если помещение, в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования;
  • если при заключении договора Ссудодатель не предупредил Ссудополучателя о правах третьих лиц на передаваемое помещение;
  • при неисполнении Ссудодателем обязанности передать помещение либо его принадлежности и относящиеся к нему документы.

6. ИЗМЕНЕНИЕ СТОРОН В НАСТОЯЩЕМ ДОГОВОРЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ ЕГО ДЕЙСТВИЯ

6.1. Ссудодатель вправе произвести отчуждение помещения или передать его в возмездное пользование третьему лицу. При этом к новому собственнику или пользователю переходят права по настоящему договору, а его права в отношении помещения обременяются правами Ссудополучателя.

6.2. В случае реорганизации или ликвидации Ссудодателя права и обязанности Ссудодателя по настоящему договору переходят к другому лицу, к которому перешло право собственности на помещение или иное право, на основании которого помещение было передано в безвозмездное пользование.

6.3. В случае реорганизации Ссудополучателя его права и обязанности по договору переходят к юридическому лицу, являющемуся его правопреемником.

7. ФОРС-МАЖОР

7.1. Ни одна из сторон настоящего договора не несет ответственности перед другой стороной за невыполнение обязательств, обусловленное обстоятельствами, возникшими помимо воли и желания сторон, которые нельзя предвидеть или предотвратить (непреодолимая сила), включая объявленную или фактическую войну, гражданские волнения, эпидемии, блокаду, землетрясения, наводнения, пожары и другие стихийные бедствия, а также запретительные действия властей и акты государственных органов. Документ, выданный соответствующим компетентным органом, является достаточным подтверждением наличия и продолжительности действия непреодолимой силы.

7.2. Сторона, которая не исполняет своего обязательства вследствие действия непреодолимой силы, должна немедленно известить другую сторону о наступлении указанных обстоятельств и их влиянии на исполнение обязательств по договору.

8. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

8.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте договора, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства.

8.2. В случае неурегулирования в процессе переговоров спорных вопросов споры разрешаются в арбитражном суде в порядке, установленном действующим законодательством.

9. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

9.1. Во всем остальном, что не предусмотрено условиями настоящего договора, стороны руководствуются действующим законодательством.

9.2. Настоящий договор составлен на русском языке в 2-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.

  1. План БТИ.
  2. Экспликация БТИ.

Энциклопедия решений. Безвозмездное пользование нежилым помещением

Безвозмездное пользование нежилым помещением

Предметом договора безвозмездного пользования (договора ссуды) могут быть любые непотребляемые вещи, обладающие индивидуально-определенными признаками (ст.ст. 607, 689 ГК РФ), в том числе нежилые помещения.

Законодательное определение понятия нежилого помещения отсутствует. Однако нежилые помещения по своему назначению не являются жилыми, т.е. не предназначены для постоянного проживания граждан.

Определение понятия «помещение» содержится в п. 14 ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Согласно этой норме помещением является часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.

Сведения о назначении помещения (нежилое) или о назначении здания, частью которого является такое помещение, содержатся в Едином государственном реестре недвижимости и отражаются в выписках из этого реестра, содержащих сведения о характеристиках объекта недвижимости и правах на него: выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости и т. д. (см. приложение N 1 к приказу Минэкономразвития России от 25.12.2015 N 975, приложения NN 1 и 3 к приказу Минэкономразвития России от 20.06.2016 N 378). Кроме того, назначение помещения (здания) является частью сведений, содержащихся в свидетельстве о государственной регистрации права на это имущество, выдача которого в подтверждение государственной регистрации возникновения и перехода прав на недвижимость была предусмотрена законом в период до 15.07.2016 (п. 1 ст. 14 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»*(1), в редакции, действовавшей до вступления в силу Федерального закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ, п. 3 приложения N 5 к приказу Минэкономразвития России от 23.12.2013 N 765 (утратил силу с 01.01.2017 согласно приказу Минэкономразвития России от 21.11.2016 N 733)).

К основным признакам нежилого помещения относятся признаки, которые характеризуют его как недвижимое имущество (п. 1 ст. 130 ГК РФ), а также изолированность, предназначенность и пригодность для производственных, административных, торговых, социальных, образовательных, культурных и других целей, кроме целей постоянного проживания граждан.

Для договора ссуды существенным условием (то есть, условием, при недостижении согласия по которому договор будет считаться незаключенным) является его предмет, а именно вещь, подлежащая передаче ссудополучателю (п. 1 ст. 432, п. 3 ст. 607, п.п. 1, 2 ст. 689 ГК РФ). Поэтому в договоре безвозмездного пользования нежилым помещением должны быть указаны индивидуальные характеристики этого помещения, позволяющие определенно установить, какой именно объект недвижимости передается ссудополучателю (такими характеристиками могут быть местоположение, площадь, кадастровый номер объекта недвижимости и т.д.). Если в безвозмездное пользование передается отдельное помещение (или помещения) в здании, стороны могут согласовать предмет договора, например, путем выделения этого помещения на поэтажном плане здания с указанием номера, площади, этажности, иных индивидуализирующих такое помещение характеристик. Если конкретное помещение, передаваемое в безвозмездное пользование, сторонами не согласовано, договор ссуды считается незаключенным (постановления Шестого ААС от 06.11.2012 N 06АП-4571/12, Пятого ААС от 23.08.2012 N 05АП-6519/12).

Читайте также  Куда идти после рождения ребенка оформление документов

Вместе с тем, если имущество фактически передано ссудополучателю и у сторон не возникают разногласия по вопросу о том, какое имущество является предметом договора безвозмездного пользования, суд может признать договор заключенным (п. 3 ст. 432 ГК РФ, см. постановление Восемнадцатого ААС от 28.04.2015 N 18АП-3514/15). Кроме того, не свидетельствуют о незаключенности договора ссуды и незначительные документальные расхождения в характеристиках недвижимого имущества, если в договоре содержатся иные признаки этого объекта недвижимости, позволяющие его индивидуализировать (например, различия в площади помещения между правоустанавливающими документами и актом приема-передачи помещения в безвозмездное пользование, вызванные уточнением объема помещения, — см. постановление ФАС Дальневосточного округа от 15.01.2013 N Ф03-6100/12).

К отношениям по передаче в безвозмездное пользование нежилых помещений применяются общие правила о безвозмездном пользовании (глава 36 ГК РФ). В то же время рекомендуем обратить внимание на следующие нюансы.

1. Коммерческая организация не вправе передавать нежилое помещение в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля (п. 2 ст. 690 ГК РФ).

2. Поскольку при заключении договора безвозмездного пользования нежилым помещением собственник на время лишается правомочий по пользованию этим имуществом, ссуда является обременением права собственности на это нежилое помещение. Такой характер ссуды проявляется, в частности, в том, что в случае отчуждения помещения, переданного в безвозмездное пользование, или его передачи в возмездное пользование третьему лицу, к новому собственнику или пользователю переходят права по ранее заключенному договору безвозмездного пользования, а его права в отношении этого имущества обременяются правами ссудополучателя (п. 1 ст. 700 ГК РФ). Однако истребовать согласие ссудополучателя на отчуждение помещения или его передачу в возмездное пользование другому лицу ссудодатель не обязан (см. постановление Тринадцатого ААС от 02.07.2015 N 13АП-10213/15).

3. Договор безвозмездного пользования нежилым помещением, равно как и право безвозмездного пользования таким имуществом, государственной регистрации не подлежат. Исключение составляет право безвозмездного пользования объектом культурного наследия, которое регистрируется посредством государственной регистрации договора безвозмездного пользования этим объектом (ст. 609, п. 3 ст. 689 ГК РФ, ст. 51 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», постановление Восемнадцатого ААС от 24.04.2015 N 18АП-3683/15).

4. Закон не конкретизирует вид и условия приобретения ссудополучателем права пользования земельным участком, на котором расположен объект недвижимости (в частности, нежилое помещение), переданный в безвозмездное пользование. В частности, в ГК РФ отсутствует указание на то, что к договору безвозмездного пользования недвижимостью применяются правила п. 2 ст. 652 ГК РФ, регулирующие отношения, связанные с приобретением арендатором прав на земельный участок, на котором находится арендуемое здание или сооружение. Вместе с тем, представляется очевидным, что пользование нежилым помещением по договору ссуды может оказаться невозможным без использования земельного участка, занятого объектом недвижимости, частью которого является такое помещение. В судебной практике распространено мнение, согласно которому, исходя из принципа платности использования земли (п. 1 ст. 65 ЗК РФ), ссудополучатель должен возмещать ссудодателю сбереженные арендные платежи за пользование земельным участком или суммы земельного налога (см. постановления АС Поволжского округа от 20.01.2015 N Ф06-18773/13, ФАС Уральского округа от 09.03.2011 N Ф09-397/11-С6, ФАС Уральского округа от 09.03.2011 N Ф09-397/11-С6). Однако в других случаях судьи приходят к выводу о том, что при передаче недвижимого имущества по договору безвозмездного пользования условие о безвозмездном пользовании распространятся и на земельный участок, на котором расположена недвижимость, поэтому, если стороны не договорятся об ином, обязанности оплачивать пользование земельным участком у ссудополучателя не возникает (см. постановления АС Северо-Кавказского округа от 11.12.2014 N Ф08-9186/14, ФАС Волго-Вятского округа от 28.03.2008 N А38-1995/2007-10-184).

5. Договором может быть прямо предусмотрена оплата ссудополучателем коммунальных платежей, расходов на содержание нежилого помещения и его страхование (см. п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.11.2003 N 75, постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.07.2010 по делу N А74-4181/2009, ФАС Северо-Кавказского округа от 14.04.2010 по делу N А32-11125/2009). Однако даже при отсутствии в договоре таких условий ссудополучатель, если иное не предусмотрено договором, обязан нести расходы, необходимые для поддержания имущества, полученного в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт, а также нести все расходы на содержание этого имущества (ст. 695 ГК РФ).

*(1) Эта норма утратила силу с 01.01.2017 (пп. 1 п. 1 ст. 30, п. 1 ст. 32 Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ).

Составление договора безвозмездного пользования нежилым помещением в соответствии с требованиями закона и по актуальному образцу

Безвозмездное (бесплатное) пользование нежилым помещением встречается нечасто. Это или договор между близкими людьми, или способ ухода от налогов.

Однако законодательство не запрещает такие сделки, поскольку помещение Гражданский кодекс РФ определяет как вещь, а она может быть использована бесплатно другим лицом.

В каких случаях целесообразно заключать подобный договор?

Договор этот является, по сути, сделкой аренды с некоторыми характерными особенностями:

  • в аренду могут передаваться не только помещения, но и здания, сооружения, комплексы;
  • имущество передается одним лицом другому в пользование без оплаты;
  • обязанностью ссудополучателя является возврат предмета аренды в исходном виде;
  • сделка заключается в письменной форме и ее условия подтверждаются договором.

Главная особенность сделки – арендатор приобретает право пользования нежилым помещением бесплатно, право владения он не получает вовсе.

Правом передачи в пользование обладает только собственник.

Гражданский кодекс РФ (статья 689) дает право владельцу сдавать свои офисы, магазины, склады за оплату и безвозмездно.

На практике такой вариант чаще всего устраивает знакомых, родственников бизнесмена, особенно начинающего.

На начальном этапе открытия своего дела «выплывает» много затрат, и на оплату аренды магазина или офиса часто не остается средств. Возможность воспользоваться безвозмездной арендой – прекрасный способ сэкономить.

Теоретически, можно и вовсе не заключать договор, если передача происходит между близкими людьми.

Однако, нотариальная сделка при проверке налоговых органов докажет факт законного использования, а не самозахвата. Поэтому крайне важно составлять договор. Кроме того, он поможет в разрешении возможных споров между его сторонами.

Также арендаторы прибегают к составлению такого документа, чтобы сэкономить на уплате налогов. Собственник устно договаривается об оплате с арендатором и составляет договор безвозмездного использования.

Существенные условия договора

В договоре прописываются условия передачи помещения в пользование лицу.

Обязательно указание в тексте договора о безвозмездности сделки, то есть, отсутствия арендных платежей за пользование помещением.

Другим существенным условием является подробное описание предмета сделки (нежилого помещения), позволяющее установить принадлежность его к движимому или недвижимому имуществу.

Из описания должно быть ясно, что передается именно нежилое помещение, в котором никто не прописан, на него не распространяются еще чьи-либо права собственности.

Обязательно указывать в тексте такую информацию:

  • адрес нахождения;
  • общая площадь;
  • техническое оборудование помещение и его состояние;
  • пригодным для использования по назначению для арендатор;
  • номер свидетельства права собственности;
  • отсутствие прав каких-либо лиц, кроме владельца.

Срок пользования не является существенным условием. Если точную дату возврата не указать, он автоматически считается бессрочным.

Кроме того в договоре пользования нежилым помещением, указываются типичные для всех сделок условия:

  • права и ответственность сторон;
  • реквизиты;
  • способ передачи имущества;
  • целевая направленность использования предмета договора;
  • подписи сторон, дата составления.

Права лица, пользующегося нежилым помещением

Ставя свою подпись, ссудополучатель (арендатор) приобретает определенные права по отношению к указанному нежилому помещению:

  1. Право пользования. Арендатор может использовать предмет договора в соответствии с целевым назначением. Все остальные действия как юридические (передача в субаренду), так и физические (ремонт, перепланировка) он должен согласовать с владельцем, причем в письменном виде.
  2. Право возмещения убытков. Если договор прекращается с подачи владельца, а арендатор несет вследствие этого убытки (например, прерывание производственного процесса), последний имеет право на возмещение.
  3. Возмещение обязательно и в случае организации ремонта, перепланировки или улучшения, но только при предварительном согласовании с арендодателем.
  4. Право расторжения договора. Арендатор, как и арендодатель, имеет право на досрочное расторжение сделки. Арендатор вправе расторгнуть соглашение, если помещение не соответствует описанию в договоре, возникли права на него третьих лиц или по собственному желанию.
  5. Если были найдены недостатки, не описанные в договоре или акте приема-передачи, а обнаруженные позднее, арендатор имеет право на устранение этих недостатков за счет владельца.
Читайте также  Договор на оказание бухгалтерских услуг образец скачать

Для владельца причинами могут стать порча, передача в субаренду без согласия владельца, нецелевое использование или собственная инициатива (иногда с выплатой «неустойки»). то

Ограничения на право пользования

Обременение в пользовании (сервитут) нежилым помещением накладывается либо с согласия обеих сторон сделки, либо после вынесения судебного решения и согласно ему.

Для чего бывает нужно установить ограничение в пользовании:

  • для организации прохода в одно помещение, если соседнее мешает этому;
  • для проведения водопроводных, электроработ;
  • для прокладки линий связи и прочее.

Иными словами, если собственник не может осуществить необходимые работы без наложения сервитута, он пробует заключить добровольное соглашение с собственником соседнего (чаще всего) помещения.

Если же стороны не пришли к согласию, можно подать иск в суд.

Такая ситуация возможна, если арендатор пользуется помещением, имеющим общий вход, подвал, чердак, узлы связи и так далее с соседними помещениями, собственник которых из-за деятельности арендатора не имеет к ним доступа.

Тогда последний вправе обратиться к арендодателю для заключения соглашения о наложении сервитута. И только если арендодатель не идет на контакт, подать в суд.

Порядок заключения и подписания договора

Договор составляется в присутствии нотариуса и обеих его сторон. Вместе с этим документом желательно оформить акт приема-передачи, который поможет избежать неприятностей, если арендатор обнаружит существенные изъяны.

Для подобного договора безвозмездного типа регистрация в Росреестре не нужна.

Нотариальное заверение письменного договора имеет преимущества перед устным соглашением:

  • в договоре можно указать на необходимость оплаты коммунальных и иных регулярных платежей, которая после подписания становится обязанностью арендатора;
  • арендатор несет ответственность за предмет договора его целостность, сохранность, а это снижает риск порчи имущества и гарантирует оплату его в случае порчи или гибели;
  • можно указать любые условия использования помещения, которые будет соблюдать арендатор;
    в случае проверки сотрудниками ФНС арендатор предъявляет договор безвозмездного пользования и может избежать проблем.

Фактическая передача нежилого помещения в пользование

Принятие помещения арендатором подтверждается особым документом – актом приема-передачи.

Акт включает в себя такие пункты:

  • описание помещения – его площади, этажности, местонахождения;
  • обязательно указывается состояние перегородок, окон, дверей и так далее;
  • описание недостатков помещения;
  • кроме того, указываются реквизиты сторон, дата, место составления и номер основного договора;
    акт подписывается сторонами, а если одна из них является юрлицом или ИП, ставится печать.

Как только акт будет подписан, ответственность за сохранность помещения ложится на арендодателя. Чаще всего именно в этот момент передаются ключи и документы по предмету договора.

Договор, как и акт приема-передачи, может заключаться сторонами или их представителями при наличии доверенности.

Видео: Особенности договора аренды нежилого помещения

В видеосюжете рассказывается об особенностях оформления договора аренды нежилого помещения, в том числе и объясняется его существенное отличие от безвозмездной передачи данной недвижимости.

Договор аренды нежилого помещения 2020-2021: обязательные пункты и правила

Нежилое помещение может и должно приносить прибыль своему собственнику. Для того чтобы процесс передачи помещения для коммерческих целей стал как можно менее проблематичным, важно на старте определить условия взаимодействия между его владельцем и второй стороной — арендатором. Законодательство рассматривает различные способы передачи нежилых помещений под бизнес-цели. Безусловно, в этой сфере без нюансов не обходится. Разобраться с тем, как грамотно сформировать договор аренды, нам поможет наш эксперт — адвокат Марина Светлицкая.

В каких ситуациях гражданину может понадобиться заключение договора аренды нежилого помещения?

Первым делом выясним, каким образом закон определяет статус нежилого помещения. Подчеркнем некоторые признаки:

  • отсутствие в этом помещении прописанных граждан;
  • обособленный выход либо на улицу, либо в служебное помещение;
  • квадратные метры нежилого помещения описаны и оформлены в Росреестре;
  • если помещение принадлежит к многоквартирному дому, оно должно быть выделено как нежилое;
  • земельный участок, на котором размещен нежилой объект, связан с данным помещением.

Российское законодательство четко разделяет помещения, пригодные для проживания и непригодные для этих целей. Площади, оформленные как нежилые, не могут служить для проживания людей — они должны использоваться только для ведения коммерческой деятельности.

«Для передачи нежилого помещения в аренду между арендодателем и арендатором заключается соответствующий договор. Сделка регулируется положениями первого параграфа 34-й главы Гражданского кодекса Российской Федерации. Предмет договора — помещение, передаваемое во владение и пользование, ограниченные временем. В той ситуации, когда помещение сдается в аренду не менее чем на один год, сделка подлежит государственной регистрации», — рассказывает Марина Светлицкая.

Несмотря на востребованность подобных сделок, гражданское законодательство РФ специальных норм, прописывающих порядок сдачи помещений, не предназначенных для проживания, в аренду, не предусматривает. Юридическая и судебная практика связывает эти вопросы с правами на здания и сооружения, так как помещение является их частью. Гражданский кодекс, например, гласит, что земельный участок должен обладать прочной связью с тем зданием, где расположено помещение. При этом перемещение объектов, размещенных на земле, без ущерба для их целостности невозможно. В аренду может быть отдана часть помещения, а не вся площадь целиком — законодательство это допускает. В таком случае помещение или его часть должны быть достаточным образом индивидуализированы.

Право на сдачу имущества во временное арендное пользование принадлежит его собственнику. Арендодателями также могут выступать лица, которых собственник на законных основаниях уполномочил передавать принадлежащее ему имущество в аренду.

Как грамотно составить договор аренды нежилого помещения? Можно ли сделать это собственноручно?

Договор аренды нежилого помещения считается заключенным, если между арендатором и арендодателем возникло обоюдное соглашение по самым главным условиям. При этом соблюдены все существенные законодательные нормативы и положения, необходимые при оформлении данного договора. Ориентиром законодательных актов, регулирующих данную сделку, считаем пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку предметом договора аренды служит нежилое помещение, то требуется указать данные, четко устанавливающие имущество, которое подлежит передаче в аренду. Обязательно следует прописать, что является объектом договора, а также указать его индивидуальные характеристики, в частности на основании сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (площадь арендуемого помещения, поэтажный план, месторасположение здания).

Договор аренды должен включать в себя информацию о правоустанавливающих документах владельца помещения (например, договор аренды с правом субаренды или договор купли-продажи). Также в договоре прописывается срок, на который площадь передается в аренду, и права всех сторон — участников сделки. При неопределенном сроке сделка влечет за собой соответствующие условия, в том числе связанные с расторжением соглашения. Насколько полно они учитывают интересы двух сторон — вопрос спорный.

Важное условие договора аренды нежилого помещения — размер арендной платы и порядок ее взимания и внесения арендатором. Чем подробнее будет описан данный пункт, тем с меньшим количеством проблем столкнутся стороны договора в реальности.

Участникам сделки следует определить порядок передачи нежилого помещения арендатору и порядок возврата имущества арендодателю. На практике окончание договорных отношений арендатора и арендодателя оформляется подписанием актов о сдаче-приемке помещения.

Договор должен содержать пункт о правилах содержания арендуемого помещения, в частности осуществление текущего и капитального ремонта. В разделе о правах и обязанностях двух сторон соглашения прописывается возможность собственника находиться на сдаваемой площади в период действия договора, возможность совершать какие-либо действия, требовать от арендатора улучшать внешний вид территории.

Юристы также рекомендуют максимально подробно описать всевозможные ситуации разрешения споров и их урегулирования. К таким нюансам можно отнести сроки нарушения внесения арендной платы, уклонение арендодателя от передачи помещения, порядок расторжения договора.

Существуют ли отличия в содержании и алгоритме заключения договора аренды нежилого помещения между физическими и юридическими лицами, ИП, ООО?

Договор может быть подписан между физическим лицом (без образования ИП) и организацией различных организационно-правовых форм. При этом специфика данного соглашения подразумевает определенные пункты: полная характеристика сдаваемого в аренду имущества, прописанный размер платы за коммунальные услуги. Арендные выплаты не включают НДС, рассчитываться с собственником возможно как наличными, так и безналичным способом. Размер платы за аренду разрешено изменять только раз в год.

Индивидуальный предприниматель, несмотря на приравнивание его статуса к субъекту бизнеса, остается по факту физическим лицом. Договор аренды в такой ситуации рассматривается со стороны предпринимательской деятельности и закрепляет за предпринимателем использование арендуемого помещения на законном основании. Соглашение не может считаться заключенным, если оно выражено в устной форме — только в письменной, за подписью обеих сторон. В остальном правила передачи помещения в аренду аналогичные тому, как происходит и с юридическим лицом.

Читайте также  Жалоба на бездействие следователя по уголовному делу

Что касается соглашения между двумя физическими лицами, то его порядок устанавливается с учетом всех положений Гражданского кодекса Российской Федерации, главы 34, параграфа 1.

На какой срок можно заключать такой договор?

Договор о сдаче в аренду нежилого помещения может быть заключен на неопределенный срок, на срок менее одного года или же на срок, превышающий один год.

«При этом соглашение о сдаче в аренду помещения на неопределенный срок и на срок до года не подлежит регистрации в Росреестре, что позволяет избежать бумажной волокиты. Если же сделка предусматривает договорные отношения более чем на год, регистрация нужна», — уточняет Марина Светлицкая.

Как и на каких условиях происходит расторжение договора?

Расторжение договора аренды может происходить в добровольном порядке, когда обе стороны достигли такого соглашения. Вторая причина — истек срок аренды, прописанный в договоре. И третий, самый энергозатратный, вариант — одна из сторон нарушила условия, прописанные в документе. Тогда признание расторжения сделки может осуществляться только путем обращения в суд.

Договор Безвозмездного пользования

Краткое содержание:

Чуть-чуть о договоре безвозмездного пользования. Чтобы внести ясность.

Договор безвозмездного пользования нежилым помещением применяется в коммерческой деятельности. Удобен тем, что предусматривает бесплатное пользование нежилым помещением, а это значит, что нет необходимости платить налог. Однако данный договор требует грамотного составления.

Давайте разбираться, что это за договор безвозмездного пользования, чем он отличается от аренды и в чем его особенности.

Договор безвозмездного пользования нежилым помещением-это документ, предусматривающий передачу нежилого помещения владельцем этого помещения пользователю в безвозмездном порядке, то есть бесплатно.

Данный договор широко используется как между физическими лицами, так и между юридическими лицами. Если отношения по безвозмездному пользованию нежилым помещением возникают между физическими лицами, то они могут договориться об использовании в устной форме. Если же одной из сторон является юридическое лицо, то договор должен быть составлен в письменной форме.

Чем договор безвозмездного пользования отличается от договора аренды?

1. Главное условие договора безвозмездного пользования нежилым помещением является бесплатность использования нежилого помещения. Если в договор включить условие о цене за пользование помещением, то получается обычный договор аренды.

2.Вторым отличием договора безвозмездного пользования от договора аренды являются стороны договора. В договоре аренды это Арендодатель – тот, кто передает помещение во временное пользование; и Арендатор-тот, кому передается помещение, кто использует помещение для собственных нужд.

Сторонами по договору безвозмездного пользования помещением являются ссудодатель-тот кто владеет помещением, и ссудополучатель-тот, кому передается помещение в пользование.

Ссудодателем по договору безвозмездного пользования нежилым помещением выступает собственник такого помещения или управомоченное законом или собственником лицо.

Отдельно ст. 690 ГК РФ установлено, что коммерческая организация не вправе передавать имущество по договору безвозмездного пользования лицу, которое является участником этой организации, а также: ее учредителем, руководителем, членом исполнительного органа или органа контроля. (п.2 ст. 690 ГК РФ)

3. Кроме того, по договору безвозмездного пользования Ссудополучатель, если договором не предусмотрено иное, несет обязанность по осуществлению не только текущего ремонта (как по договору аренды), но и капитального. А также несет все расходы по его содержанию и поддержанию в пригодном для использования состоянии.

4.По договору безвозмездного пользования помещением Ссудополучатель получает помещение только в пользование, тогда как по договору аренды – в пользование и владение. Владение помещением предполагает более выгодное его использование нанимателем (ссудополучателем).

Форма и регистрация договора безвозмездного пользования нежилым помещением.

Гражданский кодекс не содержит специальных норм к форме договора безвозмездного пользования. Однако, если сторонами по договору выступают юридические лица или хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, то договор заключается в письменной форме.

Государственной регистрации договора безвозмездного пользования нежилым помещением не требуется.

Положения о договоре безвозмездного пользования определены в гл. 36 ГК РФ. Наряду с этим статья 689 ГК РФ устанавливает, что к договору безвозмездного пользования применяются отдельные положения договора аренды (п.ст. 607, п. 1 и абз 1 п. 2 ст. 610, пп 1 и 3 ст. 615, п. 2 ст. 621, пп 1 и 3 ст. 623 Гражданского кодекса РФ). Поскольку данная норма не содержит положений п.2 ст. 609 ГК РФ, согласно которому договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом, то и требование о регистрации договора безвозмездного пользования нежилым помещениям на него не распространяются.

Исключение составляют договоры, предметом которых являются объекты культурного наследия.

Предмет договора безвозмездного пользования

По договору в безвозмездное пользование могут быть переданы помещения (жилые и нежилые), другое имущество (земельные участки)

По договору безвозмездного пользования нежилым помещением передаются помещения, не предназначенные для проживания. В таких помещениях можно разместить склад, организовать ресторан, игровую комнату и пр.

По договору безвозмездного пользования жилым помещением передается помещение, предназначенное для проживания в нем (дом, квартира, комната). Такой договор удобен для получения прописки по месту пребывания.

О расторжении договора.

Договор безвозмездного пользования может быть расторгнут досрочно как по инициативе ссудодателя, так и по инициативе ссудополучателя.

Ссудодаель может расторгнуть договор если ссудополучатель:

использует вещь не по назначению или не в соответствии с договором;

не выполняет своей обязанности по поддержанию вещи в исправном состоянии или ее содержанию;

существенно ухудшает состояние вещи;

сдает вещь в пользование третьим лицам.

По инициативе ссудополучателя договор расторгается:

если при передаче имущества в безвозмездное пользование не были переданы необходимые для ее нормального использования принадлежности и документы;

если ссудодатель не передает вещь ссудополучателю;

при обнаружении недостатков вещи, которые не были оговорены умышленно или по грубой неосторожности ссудодателя при заключении договора, которые мешают использовать имущество по его назначению, либо вовсе исключают возможность его использования;

при неисполнении ссудодателем обязанности известить ссудополучателя о всех правах третьих лиц на передаваемое в безвозмездное пользование имущество.

Ссудодатель и ссудополучатель вправе вправе отказаться от договора, известив об этом другую сторону за один месяц, если договором не был предусмотрен другой срок.

Рекомендации при составлении договора безвозмездного пользования.

При составлении договора безвозмездного пользования нежилым помещением сторонам необходимо учесть следующие необходимые условия:

необходимо определить предмет договора: описать помещение, которое передается в безвозмездное пользование, чтобы можно было безошибочно идентифицировать его. Указать в каком состоянии оно передается ссудополучателю.

Передаваемое по договору безвозмездного пользование имущество не должно иметь каких-либо недостатков, которые в любой мере мешают использовать передаваемое имущество.

Имущество передается со всеми его документами, необходимыми для его использования (инструкции, правила и пр.).

Договор может быть заключен как на определенный срок, так и на неопределенный срок.

Ссудополучатель не вправе сдавать переданное ему по договору безвозмездного пользования имущество за плату третьим лицам, но с согласия ссудодателя может передать в безвозмездное пользование.

Обязанности по поддержанию имущества лежат на ссудополучателе.

Если предметом по договору безвозмездного пользования является объект культурного наследия или его часть, то такой договор подлежит государственной регистрации.

Все риски (гибель вещи, утрата, частичное повреждение) несет ссудополучатель.

О плюсах и минусах.

Как и все договоры договор безвозмездного пользования нежилым помещением имеет свои плюсы и свои минусы.

Одним из главных положительных моментов данного договора для ссудополучателя является то, что он не платит никаких сумм за пользование помещением, что иногда существенно экономит бюджет.

На первый взгляд, можно сказать, что для ссудодателя в таком договоре нет никакой выгоды. Однако ссудодатель все-таки получает коммерческие выгоды от такой сделки: ссудодатель не несет расходы по содержанию переданного в безвозмездное пользование помещению.

Отрицательным моментом в договоре безвозмездного пользования для ссудополучателя является то, что риск случайно гибели или повреждения имущества, лежит на нем.

Документы, необходимые для составления договора безвозмездного пользования нежилым помещением.

При заключении договора безвозмездного пользования нежилым помещением необходимо иметь следующие документы:

Свидетельство, подтверждающее право собственности на передаваемый объект (если имеется) или выписка из ЕГРН.

Документ, подтверждающий постановку помещения на кадастровый учет.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: