Договор совместного использования земельного участка - ITAKINFO.RU

Договор совместного использования земельного участка

Искусство кройки и житья

Такое случается при получении наследства, при разводах и в прочих аналогичных случаях.

Мало кто знает, что при подобных операциях размер будущих участков, которые получатся после деления, имеет исключительно важное значение.

Дело в том, что по закону отдать человеку его долю можно только в том случае, если все образовавшиеся после раздела участки соответствуют минимально разрешенному размеру для целевого использования земли.

То есть, если изначально участок предоставлялся для садоводства, то делить его надо так, чтобы на каждой части можно было продолжать и далее этим садоводством заниматься.

Подобные разъяснения были даны, когда Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ пересматривала результаты разбирательства одного земельного спора в Волгоградской области. Там в суд пришел гражданин и попросил выделить ему часть дома и земельного участка, которыми владели несколько хозяев на правах общей долевой собственности.

В суде истец объяснил, что ему принадлежат две трети доли дома и земельного участка. По паспорту БТИ общая площадь дома — 70,1 кв. м., а участка — 506 кв.м. Одной третью части владела женщина, а после ее смерти — наследник.

Этот наследник с требованием соседа не согласился и принес в суд встречный иск — разделить дом и землю по тому варианту, который он предлагает.

Местный суд встал на сторону истца и поделил дом и землю. Истцу досталось 337, 3 кв. м, а ответчику — 167, 7 кв. м.

Апелляция с таким решением согласилась.

Местный волгоградский суд, когда принимал это решение, пошел по самому простому пути — дом и землю он поделил так, как там исторически сложился порядок пользования — без отступления от размера долей в праве собственности сторон на дом и участок.

С таким решением Верховный суд не согласился и объяснил, почему.

В Земельном кодексе (статья 1) сказано, что участки, которыми владеют граждане, образуются разными способами. Участки перераспределяют из уже имеющихся наделов, выделяют из существующих, отдают или продают участки из земель государственной или муниципальной собственности. По тому же Земельному кодексу, выделение доли из участка земли — это такое же выделение участка. А тот, от которого «отрезали» часть, будет и дальше числиться участком, но — в новых границах. Человек, у которого была доля, после выделения становится настоящим собственником полученного участка, а остальные хозяева долей так и остаются собственниками частей в едином наделе.

Еще важный момент — в Земельном кодексе говорится, что как бы ни меняли, разрезали или выделяли части из целого участка, все его доли должны отвечать первоначальному целевому назначению и разрешенному использованию. По закону у участков, в зависимости от их целевого назначения и разрешенного использования, установлены предельно минимальные и предельно максимальные размеры.

В 1996 году состоялся общий пленум Верховного и Высшего Арбитражного судов(N6/8 от1 июля 1996 г.). На этом пленуме шла речь о Гражданском кодексе. В нем есть статья 252, в которой говорится, что суд имеет полное право отказать в иске участнику долевой собственности, попросившему выделить ему долю в натуре. Отказ возможен, если выделение доли повлечет «несоразмерный ущерб имуществу, находящемуся в общей собственности». То есть если после выделения куска земли оставшийся участок нельзя использовать по прямому назначению. В этом случае под понятием «ущерб» надо понимать серьезное ухудшение технического состояния, невозможность использования вещи по ее целевому назначению, неудобство в использовании, снижение культурной или художественной ценности вещи. В последнем случае речь уже не о земле, а о коллекциях картин, предметов или о библиотеках.

Эти разъяснения, подчеркнул Верховный суд, соответствуют Закону «О государственном кадастре недвижимости». По нему кадастровый орган принимает решение об отказе поставить на учет участок, если новый участок или оставшийся старый не будут соответствовать прописанным в законе минимальным и максимальным размерам.

Из всего сказанного Судебная коллегия по гражданским делам ВС делает вывод — выделение доли в натуре одному из собственников земельного участка возможно лишь в том случае, если этот участок и оставшиеся после дележа наделы имеют площадь не меньше минимально разрешенной и соответствующей целевому назначению.

В Земельном кодексе сказано, что предельные максимальные и минимальные размеры устанавливаются градостроительными регламентами. В Градостроительном кодексе говорится, что правила землепользования и размеры пишет местная власть.

В нашей ситуации есть постановление Волжской городской Думы Волгоградской области. По нему предельно минимальный участок — 0,02 гектара, а предельно максимальный — 0,2 гектара. Поэтому в нашем споре вновь образуемый участок, который суд выделил в собственность ответчику, — в 168,7 квадратного метра — не соответствует требованиям закона. Верховный суд РФ велел спор о земле пересмотреть.

С учетом фактически сложившихся отношений

20 августа 2019 года Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации приняла определение N 127-КГ19-12, в котором дала толкование положения Земельного кодекса Российской Федерации, касающегося определения порядка пользования земельным участком (п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

В данном определении Верховный Суд РФ отразил ряд небезынтересных с правовой точки зрения выводов, которые совсем скоро могут явиться основой для формирования нового пласта правоприменительной практики по спорам долевых собственников, чья общая недвижимость расположена на предоставленном в бессрочное пользование земельном участке.

Фабула дела

В центр спора помещен конфликт двух групп долевых собственников домовладения, находящегося в Республике Крым и состоящего из жилых строений и надворных построек. Первая группа представлена собственницей доли в домовладении в размере 34/100 (истец), полученной по наследству от мужа. В состав второй группы входят два собственника, владеющие долей в размере 66/100 (ответчики), которая ранее была приобретена ими у мужа истца по договору купли-продажи.

Земельный участок, на котором расположено домовладение, был предоставлен правопредшественнику действующих собственников в 1958 году городским органом исполнительной власти в бессрочное пользование для строительства индивидуального жилого дома.

Из текста судебного акта усматривается, что стороны конфликта не могут осуществить оформление права собственности на спорный земельный участок ввиду возникших разногласий по вопросу пользования им. То есть собственники домовладения продолжают оставаться субъектами права бессрочного пользования, а предметом иска выступает требование определить порядок пользования земельным участком.

При этом стороны самостоятельно без юридического оформления определили порядок пользования строениями, входящими в состав домовладения (дома фактически распределены между истцом и ответчиками без каких-либо дополнительных работ по выделению долей).

Также истец утверждает, что к моменту приобретения ответчиками долей в праве на домовладение, сложившийся порядок пользования спорным земельным участком уже существовал. С ним, по версии истца, и согласились ответчики при приобретении доли, подписав договор купли-продажи. Кроме того, на спорном участке более 15 лет установлен разграничительный забор.

В ходе проведенной в рамках дела строительно-технической экспертизы было установлено, что:

• площадь земельного участка по данным публичного реестра (485 кв. м) меньше площади фактически используемого сторонами земельного участка (545 кв. м)

• каждый из домов расположен на обособленной части земельного участка, оборудован изолированным входом и имеет независимую систему электро-, водо-, газоснабжения, отопления и водоотведения

• экспертом предложен вариант определения порядка пользования земельным участком, согласно которому часть участка площадью 246 кв. м предоставляется в пользование истцу, другая часть площадью 299 кв. м – ответчикам.

Суды первой и апелляционной инстанций оставили иск без удовлетворения.

Главным аргументом Железнодорожного районного суда города Симферополя явилось то, что порядок пользования земельным участком, предложенный экспертом с учетом фактической площади земельного участка (545 кв. м), не соответствует долям собственников в праве общей долевой собственности на домовладение, что, по мнению суда, нарушает абз. 2 п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ.

Верховный Суд Республики Крым в своем апелляционном определении признал упомянутый довод суда первой инстанции неправовым, однако оставил решение без изменения как соответствующее закону, указав, что определение порядка пользования земельным участком возможно лишь после определения судом порядка пользования расположенными на таком участке строениями либо одновременно с ним, а также после оформления в установленном законом порядке права пользования земельным участком, установления его границ в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ не согласилась с правовой аргументацией судов нижестоящих инстанций, отменила принятые ими судебные акты и направила дело на повторное рассмотрение в суд первой инстанции.

Выводы Верховного Суда РФ и их практическое значение.

  1. Действующее законодательство не устанавливает необходимости точного соответствия выделяемой в пользование части земельного участка размеру доли в праве общей долевой собственности на здание.

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ в случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Буквальное прочтение данного положения раскрывает не менее двух аспектов, учитываемых судами при определении порядка пользования участком: а) размер доли в праве собственности на здание; б) сложившийся порядок пользования земельным участком. Причем наличие между ними союза «или» подразумевает, что оба упомянутых критерия не могут быть использованы одновременно. Кроме того, сама формулировка нормы (фраза «с учетом») дает понять, что указанные критерии являются для судов неким законодательным ориентиром в принятии справедливого решения, но вовсе не означает невозможности отступить от такого ориентира в случае необходимости. А необходимость в рассматриваемом деле как раз имеется. Из текста определения Судебной коллегии следует, что часть спорного земельного участка, находящаяся в фактическом пользовании истца, имеет существенные недостатки. Так, доступ к участку возможен по узкому проходу общей площадью 42 кв. м, одна из сторон которой является подпорной стеной к косогору с перепадом высоты около трех метров, а под вымощенной бетонными плитами дорожкой со стороны улицы устроена система для отвода ливневых вод с вышерасположенного земельного участка. Таким образом, если бы суд выделил истцу в пользование часть спорного земельного участка, соответствующую его доле в праве собственности на домовладение (34/100), это привело бы к тому, что часть участка, необходимая для обслуживания строений истца, оказалась бы в пользовании ответчиков, что не позволило бы истцу в полной мере реализовать свои правомочия владения и пользования строениями.

Чтобы глубже вникнуть в логику Верховного Суда РФ, следует обратиться к практике разрешения аналогичного вопроса на примере общих положений Гражданского кодекса РФ об определении порядка владения и пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственности.

Нередко встречаются случаи, когда доля одного из сособственников в праве на общее здание настолько мала, что произвести раздел такого здания в натуре либо выделить из него долю не представляется возможным. Однако это вовсе не означает, что собственник в обязательном порядке будет принудительно лишен своей доли с последующей выплатой ему компенсации (п. 3 ст. 252 ГК РФ). В случае, когда сособственники не ставят своей целью раздел общего недвижимого имущества, однако не могут прийти к согласию в вопросе владения и пользования им, у каждого из них есть право обратиться в суд с иском об определении порядка владения общим имуществом (п. 1 ст. 247 ГК РФ). Из разъяснений Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ, содержащихся в п. 37 Постановления N 6/8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что такое право имеет и собственник, долю которого невозможно выделить, в том числе, по причине ее незначительного размера. Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

Представляется очевидным, что данную позицию можно и следует применять по аналогии и к правоотношениям лиц, произрастающим из совместного пользования земельным участком, переданным таким лицам в бессрочное пользование.

Читайте также  Документы необходимые для заключения договора осаго

В рассматриваемом определении Верховный Суд РФ указал на то, что важнейшими вопросами, подлежащими исследованию в подобных делах, является вопрос нуждаемости каждого из пользователей земельного участка в использовании той или иной его части и сложившийся порядок пользования участком. А также что несоразмерность передаваемой собственнику части участка его доле в праве на домовладение может быть устранена путем предоставления денежной компенсации.

Поскольку за 15 лет у сторон сложился некий порядок пользования спорным земельным участком (и даже существует разграничительный забор), суд первой инстанции при повторном рассмотрении дела, вероятно, будет вынужден принять данное обстоятельство во внимание, как и недостатки той части земельного участка, которой пользуется истец.

Таким образом, Верховный Суд в своем определении подтвердил наличие у судов возможности проявлять определенную степень гибкости при разрешении споров об определении порядка пользования земельными участками, что гипотетически будет способствовать принятию судами справедливых решений по данной категории споров с учетом всех особенностей конкретного участка и сложившихся отношений долевых собственников зданий.

  1. У долевых собственников сооружения отсутствует обязанность определять в суде порядок владения и пользования им до обращения в суд с иском об определении порядка пользования земельным участком, на котором такое сооружение расположено.

В самом деле, обстоятельства таковы, что истец и ответчики определили порядок пользования домовладением самостоятельно, спор между сторонами по данному вопросу отсутствует. Вместе с тем суд апелляционной инстанции в своем определении пришел к выводу о необходимости разрешения в судебном порядке и этого вопроса до принятия решения по настоящему делу либо одновременно с ним.

Судебная коллегия Верховного Суда РФ констатировала факт отсутствия в законе такого требования. Позиция о незаконности возложения на лиц обязанности обращаться за судебной защитой своих прав и законных интересов в ситуации, когда отсутствует спор о праве, представляется логичной и соответствующей принципу недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела (п. 1 ст. 1 ГК РФ).

Не содержат действующие нормативно-правовые акты и положений, обязывающих долевых собственников сооружений переоформлять право пользования земельным участком (приводить документы в соответствие законодательству РФ), а равно и осуществлять установление границ (межевание) такого земельного участка.

Существенным вопросом, практически не затронутым определением Судебной коллегии Верховного Суда РФ от 20.08.2019 г. N 127-КГ19-12, осталось соотношение фактически используемой собственниками площади и площади земельного участка по данным правоустанавливающих и правоподтверждающих документов. По всей видимости, дать правовую оценку данному обстоятельству и определить степень влияния на исход конфликта предстоит уже Железнодорожному районному суду города Симферополя при новом рассмотрении дела.

Можно ли зарегистрировать договор аренды участка, если не все собственники зарегистрировали свои права на него?

Рассмотрев административное дело об оспаривании решения Росреестра, Верховный Суд подчеркнул, что отсутствие регистрации прав всех участников долевой собственности не мешает зарегистрировать договор аренды земельного участка сельхозназначения (Определение ВС от 16 сентября 2020 г. по делу № 46-КАД20-4-К6).

Суды трех инстанций поддержали Росреестр

Собственники земельного участка сельхозназначения, расположенного в с. Борское Самарской области, утвердили на общем собрании условия договора аренды этого участка обществом «Агрофирма «Борское»», а Валентину Артанову наделили полномочиями действовать без доверенности от их имени.

Женщина подписала с агрофирмой утвержденный договор сроком на пять лет, а затем обратилась в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации этого соглашения.

Ведомство приостановило регистрацию фактически по двум основаниям. Первое – в ЕГРН содержится 10 актуальных записей о зарегистрированных правах в отношении этого участка, в то время как число участников общей долевой собственности согласно представленному протоколу общего собрания – 43 человека. Второе – ранее на государственную регистрацию договора аренды в отношении того же участка было представлено другое заявление, по которому решение еще не принято. Дополнительно Росреестр указал на недостатки поданного на регистрацию пакета документов.

Не согласившись с таким подходом, Валентина Артанова, обжаловав решение госоргана в суд, потребовала завершить регистрацию.

Богатовский районный суд Самарской области установил, что одно из указанных Росреестром оснований не актуально: представленное ранее заявление подала вторая сторона договора – «Агрофирма «Борское»», которая на момент рассмотрения спора в суде уже отозвала свое заявление.

Тем не менее удовлетворять административный иск первая инстанция отказалась. По ее мнению, отсутствие регистрации всех земельных долей в силу ст. 69 Закона о государственной регистрации недвижимости «является объективным препятствием» для регистрации обременения в виде аренды. «Оспариваемое решение не ущемляет права и законные интересы участников общей долевой собственности, поскольку они имеют возможность распорядиться своими зарегистрированными земельными долями посредством их выдела в натуре (с последующим совершением действий по предоставлению выделенного земельного участка в аренду согласно нормам действующего законодательства)», – разъяснил районный суд.

С таким подходом согласились Самарский областной суд и Шестой кассационный суд общей юрисдикции. Валентина Артанова обратилась в Верховный Суд.

Верховный Суд обязал Росреестр возобновить регистрацию

Изучив ст. 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, Судебная коллегия по гражданским делам ВС пришла к выводу, что участник общей долевой собственности не может лично обратиться с заявлением о регистрации договора аренды, поскольку в случае избрания на общем собрании уполномоченного лица госрегистрация осуществляется только по заявлению либо этого лица, либо арендатора. То есть невнесение записи о государственной регистрации договора аренды на основании заявления лица, уполномоченного общим собранием собственников, противоречит законодательству и создает препятствия в реализации решений общего собрания участников долевой собственности, подчеркнул ВС.

Он также напомнил, что в силу ст. 18 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРН свидетельства о праве на земельные доли, выданные до вступления в силу Закона 1997 г. о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а при их отсутствии – выписки из принятых до вступления в силу указанного акта решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий.

При этом решения, касающиеся владения, пользования и распоряжения земельным участком сельхозназначения, принимаются общим собранием участников долевой собственности при наличии установленного законом кворума, указал Суд. Такие решения обязательны для всех участников, вне зависимости от того, принимали ли они участие в голосовании и как именно проголосовали. ВС отметил, что договор аренды заключается уполномоченным общим собранием лицом от имени всех участников общей долевой собственности, в том числе собственников, не зарегистрировавших свои права на земельные доли. «Необходимости участия всех собственников земельного участка в обороте земель сельскохозяйственного назначения, в том числе обязательности регистрации права каждого собственника земельной доли в ЕГРН, не имеется, закон такого требования не содержит», – подчеркнул Суд.

Он также отметил, что регистрация договора аренды при отсутствии в ЕГРН сведений о регистрации прав на земельные доли всех собственников не нарушает права и законные интересы тех участников долевой собственности, которые не зарегистрировали свои права. По смыслу п. 5 ст. 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения участники долевой собственности даже после заключения договора аренды земельного участка при наличии у них возражений относительно этого соглашения не лишаются возможности выделить и лично пользоваться или иным образом распорядиться принадлежащими им долями, подчеркнул Суд.

«Таким образом, отсутствие государственной регистрации права долевой собственности на спорный земельный участок всех участников долевой собственности неправомерно признано судами как препятствие регистрации договора аренды на этот участок, что повлекло ошибочность вывода о законности обжалуемого решения Управления Росреестра», – подытожил ВС.

На этом основании Судебная коллегия отменила акты нижестоящих инстанций и приняла новое решение по делу: признала незаконным решение управления Росреестра и обязала его возобновить действия по регистрации договора.

Эксперты «АГ» согласны с основным подходом Суда

Партнер юридической фирмы «Law & Commerce Offer» Антон Алексеев полагает, что решение ВС закономерно: «Права долевых собственников, возникшие до введения в действие Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, сохраняются у таких собственников и не должны ущемляться».

Второй важный, по мнению эксперта, факт – то, что в данном споре земельный участок сформирован, поставлен на кадастровый учет, и сведения об этом имеются в ЕГРН. «Данного обстоятельства достаточно для внесения в отношении такого участка регистрационных записей», – пояснил Антон Алексеев.

В то же время, заметил он, ВС указал: несмотря на сдачу в аренду такого рода земельного участка, уже после государственной регистрации договора аренды долевой собственник, возражавший на общем собрании собственников относительно его заключения, вправе выделить свою долю и распорядиться ей по своему усмотрению. «С одной стороны, данный подход защищает права отдельных долевых собственников, но с другой, возникает вопрос о соблюдении прав арендатора», – считает Антон Алексеев.

Партнер Юридической фирмы «БИЭЛ» Николай Сапожников полагает, что в данном деле Верховный Суд учел как фактическое положение дел в сфере регистрации прав на земельные участки сельхозназначения, так и реальные потребности гражданского оборота таких земель.

«Несмотря на время, прошедшее с момента вступления в силу Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 1997 г., а затем и пришедшего ему на смену Закона о государственной регистрации недвижимости 2015 г., до настоящего времени многие собственники земельных участков, находящихся в общей долевой собственности – как, впрочем, и многие индивидуальные собственники других объектов недвижимости – не осуществили регистрацию своих прав», – отметил эксперт.

Читайте также  Заявление на возврат накопительной части пенсии образец

По его мнению, по сути, Верховный Суд решил, что в случаях, когда речь идет о земельных участках, принадлежащих сразу множеству лиц, медлительность с регистрацией прав части сособственников не должна препятствовать распоряжению участком по решению большинства. «Что в целом отвечает потребностям экономики, это можно только приветствовать», – считает Николай Сапожников.

При этом, добавил он, ВС специально отметил установленную законом гарантию прав сособственников: участники долевой собственности в любом случае, даже после заключения договора аренды, при наличии у них возражений относительно такого договора не лишаются возможности выделить и лично пользоваться или иным образом распоряжаться принадлежащей им земельной долей.

Процедура раздела земельного участка

Раздел земельного участка заключается на основании соглашения между владельцами или опираясь на решение органов правосудия. Подразумевает появление одной или нескольких новых частей земли из исходного надела. Собственники получают право владения образовавшимися территориями. Важно, чтобы процесс деления прошел с соблюдением государственных норм и прав всех заинтересованных лиц. Участок может относиться к частной собственности, быть во владении государства или принадлежать органам местного самоуправления; находиться в единоличном или совместном владении.

Порядок раздела земельного участка

Деление находящейся во владении земли предусматривает выполнение 3 шагов:

  • Получение согласия от лиц, имеющих свою долю надела. Если собственники откажутся от деления, выполнить процедуру можно будет только через решение суда.
  • Подготовка требуемой документации. Подписание договора.
  • Согласование новых наделов. Раздел земельного участка с присвоением новым частям кадастровых номеров.

А после документальное заверение прав владения собственников разделенных территорий.

Основания и особенности раздела земельного участка

Деление возможно в тех ситуациях, когда надел имеет установленные и документально зафиксированные границы. Для проверки границ проводится экспертиза землепользования. Экспертизу может проводить частная или государственная организация.

Основанием для раздела земельного участка является заявление от каждого из владельцев. Заявление должно быть заверено у нотариуса. Также необходимо предоставить техническую документацию, подтверждение права землевладения, копии паспорта и ИНН собственника.

Техническая документация разрабатываются со стороны землеустроительной организации. Правоустанавливающим документом может быть нотариально заверенный договор купли-продажи, дарственная и др.

Раздел земельного участка под многоквартирным домом выполняется при условии, если получено согласие от всех владельцев квартир. При отсутствии согласия хотя бы одного из владельцев, придется обратиться за помощью к системе правосудия. Судебное решение о разделе земельного участка в натуре будет приниматься с учетом доли владельцев или особенностей пользования землей. Землевладельцы получают доли, равные площади их квартир.

Раздел находящегося в аренде земельного участка возможен при одном условии: аренда была заключена на срок от 5 лет. Для начала процедуры необходимо согласие владельцев, арендодателей, землепользователей, держателей залога. При делении земли, которая используются по договору аренды, арендатор сохраняет право пользоваться территорией.

Некоторые наделы состоят из нескольких контуров, но идут под одним кадастровым номером. Раздел многоконтурного земельного участка происходит по тем же правилам, которые применимы к делению стандартных территорий. При этом особенно важно обратиться к квалифицированному кадастровому инженеру, чтобы правильно установить границы и грамотно составить схему деления.

Этапы и правила раздела

Процедура раздела земельного участка включает следующие этапы:

  • Землеустроительные работы.
  • Постановка на госучет.
  • Предоставление решения суда о делении земли или составление договора.
  • Документальная фиксация разделенных частей.
  • Регистрация права владения на образованные части.

Землеустроительные работы включают проведение геодезических измерений, составление схемы деления, заведение межевого дела. Схема раздела подробным образом описывает вид земельного участка после завершения процедуры. Указывается количество образуемых частей, их площадь и границы; план строительных объектов, находящихся на территории наделов. Межевание осуществляют специалисты в области выполнения кадастровых работ. Полученные наделы должны соответствовать установленным законом нормам и пройти госучет.

Назначение надела не может измениться после проведения деления. Образовавшиеся наделы должны иметь самостоятельные выходы, доступ к дороге, подъездам. Площадь полученных частей не должна быть меньше определенных законом минимумов. Минимальная площадь земельных участков при разделе одного первичного указана в гражданском кодексе. Местные власти могут вносить свои поправки.

Минимальный размер земельного участка при разделе меняется в зависимости от того, для чего предназначена земля. Примерный размер надела, отведенного для садовых работ и возведения дачной постройки в пределах Москвы и области составляет минимум 0,06 Га. Под занятие фермерским делом отводится от 2 Га. Для разведения огорода минимально допустимая площадь составляет 0,04 Га.

Определение вида разрешенного использования земельных участков при разделе осуществляется в соответствии с законами Российской Федерации на этапе открытия межевого дела.

Виды разделов

Процедура деления может понадобиться в разных ситуациях:

  • при наличии одного собственника с целью обмена, продажи, дарения земли;
  • между супругами при разводе;
  • между наследниками, когда общая часть наследства делится между членами семьи;
  • между несколькими собственниками, пожелавшими получить свою долю в единоличное пользование.

Раздел с сохранением исходного земельного участка имеет место в ситуации, когда после выполнения процедуры должен образоваться один или более надел в составе основного. В другом случае формируются все возможные части, а изначальная перестает существовать. Тип разделения выбирается собственником или заинтересованным лицом.

Земля бывает частью совместно нажитого имущества в браке. При разводе раздел выполняется на основании заключенного между супругами соглашения о делении земельного участка, или через суд если договориться не удалось.

Деление земли между наследниками возможно после получения свидетельства о наследстве. Наследники могут заключить договор или решать вопрос через суд. Судья изучит предоставленные участниками данные. При рассмотрении дела судом может проводиться дополнительная экспертиза, перепроверка назначения надела.

Деление может осуществляться через соглашение (всех, кто владеет долей) или через суд. В первом случае собственники собирают необходимую документацию, заключают договор, регистрируют право на владение новыми долями земли. Во втором случае подается иск в суд. Исковое заявление может подать единственный собственник или собственники с долей. Суд выдает постановление о разделе земельного участка в натуре, определяет, каким образом будет использоваться земля.

Необходимые документы

Перечень документации, которую следует подготовить:

  • ксерокопии паспортов и идентификационных номеров всех собственников;
  • кадастровый паспорт надела;
  • межевой план;
  • свидетельство о праве владения землей;
  • документы, подтверждающие право владения;
  • договор, заключенный собственниками и подтверждающий их согласие на раздел земельного участка;
  • когда нет договора, следует предоставить постановление суда;
  • квитанции об оплате госпошлин.

Межевой план получают обратившись к специалисту в области выполнения кадастровых работ. Новые части ставятся на кадастровый учет. Владельцы получают свидетельства, подтверждающие право владения. Первоначальный надел снимается с кадастрового учета, право владения территорией прекращается. Пошлины оплачиваются при регистрации права владения новыми частями. Участвовать в процедуре могут доверенные лица собственников. В этом случае необходимо предоставить копии нотариально заверенных доверенностей.

Перечисленные документы следует предоставить в соответствующие государственные органы в установленные законом сроки. Заявление о постановке на кадастровый учет и регистрацию права владения подается в многофункциональный центр, отделения Росреестра или Кадастровой палаты.

Невозможность раздела

Правила раздела земельного участка определены в Земельном кодексе. Там же перечислены случаи, в которых невозможно выполнить процедуру деления:

  • размер надела меньше принятых нормативов;
  • отсутствует требуемая документация;
  • после деления изменится назначение территории;
  • образуемые части лишены выходов к дороге, выезду, проезду;
  • новые границы накладываются на область лесопарковых зон, лесничеств;
  • после деления появляется изломанность границ, вкрапливание, вклинивание, чересполосица;
  • на объект были наложены санкции или временные ограничения.

Временные ограничения подразумевают наличие ипотеки; арест, наложенный на основании решения суда; сервитут и др.

Стоимость раздела земельного участка

Деление земли подразумевает длительный процесс, требующий обращения в различные государственные органы, подготовки документов и владения правовыми основами. Для правильного прохождения всех этапов рекомендуем обратиться к специалистам. Они будут курировать весь процесс, общаться с представителями различных ведомств, составлять документы и оповещать о текущем положении дел. Цена таких услуг варьируется в пределах 15 000 — 40 000 рублей. Стоимость зависит от типа территории, количества образуемых частей, наличия сложных вопросов.

Заключение

При разделе земельного участка образуются новые наделы. Собственники, имевшие долю в прежнем наделе, получают право владения новыми. Первоначально зафиксированные границы перестают существовать. Исключением являются случаи, при которых происходит раздел с сохранением первоначальной территории в измененных границах земельного участка.

Деление возможно при условии, что у земли есть установленные и документально подтвержденные границы; площадь новых наделов не будет меньше допустимой; новые территории будут иметь выход к дороге или подъезду; назначение надела не изменится.

Для начала процедуры раздела земельного участка необходимо решение собственника. Когда владелец не единоличный, а собственность совместная, заключается письменное соглашение среди собственников. В ситуации, когда не удается получить согласие от каждого лица, в собственности которого есть доля подлежащего разделу земельного участка, вопрос решается в судебном порядке. Иск в суд подается от лица одного или нескольких владельцев.

Раздел находящегося в аренде земельного участка, деление территории со сложными контурами или расположенной под многоквартирным домом, выполняется на общих условиях, с опорой на те же правила, как и в стандартных случаях.

Процедура включает проведение межевых работ, предоставление документов с решением суда или соглашением собственников, регистрацию новых наделов. Это трудоемкий и времязатратный процесс, требующий знаний в правовой сфере. Поэтому готовить документы, посещать нужные инстанции и следить за каждым этапом поручают профессионалам.

Соглашение о разделе земельного участка между собственниками

Составить соглашение о разделе земельного участка между собственниками не сложно. Но подготовительная работа занимает время, требует сил и финансовых вложений. Конечно, можно поручить проведение таких работ третьему лицу и выдать ему соответствующую доверенность. Даже в этом случае нужно понимать, какой объем работы предстоит перед официальным разделом земельного участка, какие правовые последствия влечет.

Если в ходе и после ознакомления с размещенной ниже информацией останутся вопросы, воспользуйтесь помощью юриста нашего сайта.

Соглашение о разделе земельного участка между собственниками

Пример соглашения о разделе земельного участка между собственниками

Соглашение о разделе земельного участка между собственниками

г. Бийск Алтайский край 16 апреля 2018 г.

Василенко Ирина Владимировна, 01.06.1978 года рождения, паспорт гражданина РФ серия 19 87 № 4987255, выдан 09.06.2007 ТОМ Советского района г. Бийска Алтайского края, зарегистрированная по адресу: Россия, Алтайский край, г. Бийск, ул. Привокзальная, д. 11, именуемая далее «Сторона 1», с одной стороны, и

Василенко Валерий Степанович, 02.10.1976 года рождения, паспорт гражданина РФ серия 98 28 № 498956, выдан 15.07.2012 г. УФМС России в г. Москва, зарегистрированный по адресу: Россия, Алтайский край, г. Барнаул, ул. Попова, д. 157, кв. 2, именуемый далее «Сторона 2», с другой стороны,

Читайте также  Заявление о составлении протокола в отсутствие образец

вместе именуемые «Стороны», являющиеся участниками общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 22:41:24436:14, расположенный по адресу: Россия, Алтайский край, г. Бийск, ул. Привокзальная, д. 11, общей площадью 136 кв. м., категория земель: «земли населенных пунктов», назначение «для индивидуального жилищного строительства», заключили настоящее соглашение о нижеследующем:

  1. 1. В целях прекращения права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 22:41:24436:14, расположенный по адресу: Россия, Алтайский край, г. Бийск, ул. Привокзальная, д. 11, общей площадью 136 кв. м., категория земель: «земли населенных пунктов», назначение «для индивидуального жилищного строительства», Стороны договорились произвести раздел земельного участка пропорционально принадлежащим им долям в праве общей долевой собственности.
  2. На момент подписания настоящего соглашения Стороне 1 принадлежит ½ доли в праве общей долевой собственности на указанный в п. 1 земельный участок, что подтверждается Свидетельством о регистрации права собственности серия АВ № 587646 от 10.05.2005 года.

Стороне 2 принадлежит ½ доли в праве общей долевой собственности на указанный в п. 1 земельный участок, что подтверждается Свидетельством о регистрации права собственности серия АВ № 587646 от 10.05.2005 года.

  1. В результате раздела земельного участка образуются новые земельные участки, а земельный участок, указанные в п. 1 настоящего соглашения, прекращает свое существование.
  2. Сторона 1 приобретает право собственности на земельный участок площадью 68 кв. м, границы которого установлены в кадастровом паспорте земельного участка, который является неотъемлемой частью настоящего соглашения.
  3. Сторона 2 приобретает право собственности на земельный участок площадью 68 кв. м, границы которого установлены в кадастровом паспорте земельного участка, который является неотъемлемой частью настоящего соглашения.
  4. Право собственности на земельный участок каждой Стороны возникает после государственной регистрации в установленном законом порядке.
  5. Расходы по государственной регистрации на принадлежащий им в соответствии с условиями настоящего соглашения земельный участок Стороны несут самостоятельно.
  6. Настоящее соглашение вступает в силу с момента его подписания, составлено в 3 экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по 1 для каждой из Сторон, 1 – в Управление Росреестра по Алтайскому краю.
  7. Подписи сторон

Василенко И.В. Василенко В.С.

Для чего нужно соглашение о разделе земельного участка между собственниками

Земельный участок, как и любой другой объект недвижимости, может находиться в личной собственности (индивидуальной), общей совместной (имущество супругов), долевой (при разделе имущества или приобретении изначально доли в праве собственности).

Раздел земельного участка, принадлежащего одному лицу, осуществляется по единоличному желанию такого собственника. На новые участки право собственности возникнет только у него, а в дальнейшем он сможет их продать, подарить, заложить, сдать в аренду и осуществить иные распорядительные действия.

Земельный участок, находящийся в общей собственности (совместной или долевой), разделяется по соглашению всех сособственников. Или по решению суда. Причем участникам общей совместной собственности сначала придется осуществить раздел и определить доли (например, по иску об определении долей супругов на квартиру).

Предварительные процедуры

Убедитесь в наличии возможности раздела. Вновь образуемые участки должны соответствовать по размеру и назначению требованиям закона (градостроительное, земельное, гражданское законодательство). Минимальные и максимальные размеры можно узнать в органах власти в сфере архитектуры и строительства.

Проверьте, установлены ли границы, пройден ли кадастровый учет исходного земельного участка. Если нет, сначала приведите в порядок документы с земельным участком, подлежащим разделу.

Содержание соглашения о разделе земельного участка между собственниками

Одним из обязательных элементов формирования земельных участков является проведение межевых работ. Собственник обращается к кадастровому инженеру, который оформляет новые объекты недвижимости. Уже на этом этапе специалист запросит письменное соглашение всех сособственников.

В соглашении о разделе указываются:

  • дата и место составления;
  • название документа – Соглашение о разделе земельного участка между собственниками
  • Ф.И.О., паспортные данные всех сособственников;
  • кадастровый номер, адрес, назначение исходного земельного участка;
  • подтверждение факта достижения согласия о разделе и как он осуществляется (в соответствии с долями, на основании кадастровых паспортов)
  • несение расходов сторонами;
  • подписи сторон.

Форма соглашения о разделе земельного участка между собственниками

Сейчас соглашение о разделе участка нотариальному удостоверению не подлежит. Но требуется пройти государственный кадастровый учет и регистрацию. Оплатить госпошлину и получить новые выписки о праве собственности.

При этом по общему правилу, если прямо не указать в соглашении о разделе земельного участка факт прекращения права общей совместной или долевой собственности, новые участки также поступают в общую собственность.

18 вопросов по теме

От отца нам троим (ещё сестре и брату) достался участок земли в долевую собственность. Он отмежеван, порядка 16 с небольшим соток. Сестра продала мне свою долю. Теперь у брата 1/3 и у меня 2/3. Мы с мужем построили дом, теперь хотим его зарегистрировать. Нам в БТИ говорят, что регистрация дома будет в доле с братом. Не могли бы Вы подсказать алгоритм действий регистрации дома только на меня или на мужа. В БТИ рекомендуют размежевать участки, и , самое неожиданное, идти к далее к натариусу для оформления встречных дарственных (не пойму зачем они нужны, если границы участков будут определены после разделения участка). Только после этого регистрировать дом. У меня есть разрешение на строительство дома, из архитектуры ПЗЗ. В данный момент МФЦ делает бумагу о присвоении земли статуса Ж-3 (под инд. жил. застройку).Брат согласен с тем, что дом будет зарегистрирован на меня

Представляется, что дарственные делать не нужно. Вам нужно размежевать участки, получить документы на свое имя и потом зарегистрировать право собственности на дом, как вновь созданное недвижимое имущество. Думаю, что проблем с оформлением быть не должно.

У нас вот такой вопрос: На одном участке стоят 2 дома, одним домом пользуется сын,а другим мать. У каждого дома есть кадастровые номера, но земля по 1/2 доли. Сейчас вопрос в том, что один из собственников хочет пристроить две комнаты к уже существующему дому. Подали заявление на публичные прослушивания – там дали добро. Но вот администрация отказала в разрешении ссылаясь,что не установлен порядок пользования землей. Хотя один из собственников дал письменное согласие на пристройку ( сосед тоже дал согласие) Выезжали топографы, составили план участка и предполагаемую пристройку. Вопрос вправе администрация отказать нам? И можем ли мы заключить соглашение о совместном использовании принадлежащего нам участка оформив его в виде письменного договора?

В вашем случае проще будет разделить участки на 2 самостоятельных.

На земельном участке 2 дома в долевой собственности. Право зарегистрировано на четырех собственников. Право на землю зарегистрировано только на трех. Четвертый собственник право на землю не зарегистрировал. Возможно ли в этом случае составление мирового соглашения на раздел земельного участка и кто будет выступать от лица собственника у которого право на землю не зарегистрировано?

Соглашение о разделе земельного участка возможно только по соглашению всех собственников. Если 4 собственник в вашем случае не согласен на раздел или препятствует такому разделу, то решение вопроса возможно только через суд.

Мы супруги – пенсионеры. Имеем земельный участок в Чеховском районе в совместной собственности. Как перевести участок из совместной собственности в долевую по 1/2 (с невыделенными долями )?

Это можно сделать путем составления соглашения об определении долей или заключением брачного договора. Для оформления таких документов вам следует обратится к нотариусу, поскольку это входит в его полномочия.

При реконструкции частного дома на моем земельном участке к дому мной был пристроен гараж таким образом что стена гаража проходит по линии разграничения моего и соседского земельных участков с условием что соседи пристроят к моему гаражу свой гараж(что они впоследствии и сделали) по устной договоренности между нами. Каким образом узаконить данный объект недвижимости, с условием дальнейших сделок ( дарение)? Стройка проходила в 1995 году, собственники с соседской стороны новые.

Ключевое значение в этом случае имеют правоустанавливающие документы. Если объект построен до 01.01.1995 г., то его признать самовольной постройкой нельзя. Если стройка окончена в 1995 году, то это самовольной постройка. Тогда в суд обращаются с иском о признании права собственности на самовольную постройку. Важно, чтобы объект недвижимости был размещен на принадлежащем гражданину участке (право собственности, аренды для строительства). И чтобы не нарушал градостроительных и строительных норм, был безопасен для собственника и третьих лиц.

Земельный участок зарегистрирован на праве общей долевой собственности, на нем есть строения, при разделе земельного участка собственники хотят прекратить долевую собственность на землю и строения, нужно ли это прописывать в соглашении о разделе?

Анастасия, решить судьбу строений на общем земельном участке – обязательно. Раздел подразумевает прекращение права общей долевой собственности, можно указать это отдельным пунктом соглашения.

может ли быть зарегестрирован у часток при разделе если он меньше 6соток

В зависимости от региона, в котором находится земельный участок. Минимальные размеры устанавливает муниципалитет.

Имеется земельный участок с жилым домом (1920 г постройки) и 2 собственника с равными долями как в части земли, так и в части объекта ИЖС расположенного на ней. Есть желание разделиться. Стороны пришли к соглашению, согласно которому жилой дом полностью остается на территории одной из сторон. Какова процедура раздела в этом случае? Нужно ли предварительно оформлять дарственную на долю жилого дома и только потом делить участок или же можно объединить два этих момента в одном соглашении?

Сергей, все можно прописать в соглашении о выделении долей, однако сделки с долями нужно оформлять через нотариуса.

Бывшая хозяйка построила надстройку над своим 2-йм этажом с лестницей и отдельным входом на придомовую территорию. Потом рядом с домом приватизировала земельный участок. Все ее недвижимое имущество перешло племяннице. Она отдельно продала земельный участок, а я купила квартиру с отдельным входом и лестницей как бы на на придомовую территорию. Но выяснилось что придомовая территория по которой проходит лестница была присоединена к участку и в дальнейшем приватизирована хозяйкой, а племянница не раздумывая продала отдельно квартиру и отдельно землю. Как мне тыть в этом случае? По земельному участку не проводилось межевание, но новый хозяин собрался строить дом.

Галина, сделка с недвижимостью подлежит государственной регистрации. И только с этого момента она становится действительной для третьих лиц. Зарегистрировано ли Ваше право на дом?

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: