Заявление в банк на перепланировку ипотечной квартиры - ITAKINFO.RU

Заявление в банк на перепланировку ипотечной квартиры

Ипотечная квартира: какие права и ограничения есть у владельца

Недвижимость, купленная в ипотеку, находится в залоге у банка. Он устанавливает определённые правила и ограничения, которые должны соблюдать заёмщики.

Можно ли продать квартиру в ипотеке? Нужно ли спрашивать разрешение у банка, чтобы сдать квадратные метры в аренду? Разберёмся, какие действия необходимо согласовывать, а что можно делать без согласия кредитора.

Права собственника

До полной выплаты долга взаимоотношения заёмщика и кредитора регулируются кредитным договором. Соглашение фиксирует право заёмщика пользоваться, владеть и распоряжаться жилым помещением, но с некоторыми ограничениями.

Регистрация

При оформлении ипотечного кредита многие интересуются, можно ли прописать родственника в ипотечную квартиру? По закону собственник вправе регистрировать на своей жилплощади всех членов семьи. Фактически банк может установить определённые ограничения, например, внести в договор пункт о необходимости предварительного согласования всех регистрационных действий.

То есть, прописать ребёнка в ипотечную квартиру можно без согласия банка, а вот чтобы зарегистрировать двоюродную сестру или внучатого племянника, нужно будет уведомить залогодержателя. Так, в ипотечных договорах Альфа-Банка четко прописан порядок регистрации в недвижимости собственников, членов их семей, а также третьих лиц.

Сдача в аренду

Поскольку заёмщик отвечает за сохранность залогового имущества перед банком-кредитором, последний должен знать, кто проживает в квартире. Право пользования позволяет владельцу жить в ней самому или вселять знакомых, друзей. Возникает вопрос: можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду?

Сдавать ипотечную недвижимость по договору найма не запрещено, но в некоторых случаях нужно обсудить это с банком. Иногда в ипотечных соглашениях указано, что собственник может передавать объект залога в пользование другим лицам только по согласованию с кредитором. Несоблюдение этого правила чревато штрафными санкциями: банк может потребовать досрочно погасить весь долг.

Перед тем, как сдать ипотечную квартиру в аренду, убедитесь, что в соглашении нет запретов на передачу помещения во временное пользование третьим лицам.

Ремонт и перепланировка

Ремонтировать ипотечную квартиру без согласия банка можно, а вот делать перепланировку — нет. То есть, менять стяжку пола, делать многоуровневый потолок из гипсокартона или облицовывать стены плиткой вы вправе без всяких согласований. Но вот если вы хотите объединить гостиную с кухней, придётся договариваться с банком. Перепланировка влияет на технические характеристики недвижимости, может изменить её функциональное назначение и сказаться на стоимости.

Согласование перепланировки проходит в три этапа:

Подготовка проекта, утверждение документов в контролирующих органах.

Получение разрешения страховой компании.

Получение согласия банка-кредитора.

Передача по наследству

Согласно 37 статье ФЗ «Об ипотеке» собственник вправе завещать недвижимое имущество кому угодно. В этом случае получать согласие банка не нужно — он не должен знать, в чью пользу составлено завещание. Вместе с квартирой наследникам переходят все обязанности по ипотечному договору, в том числе те, что были выполнены ненадлежащим образом.

Можно ли продать ипотечную квартиру?

Вы имеете право продать залоговую недвижимость в любой момент. По статье 346 ГК РФ это допустимо: нужно только получить разрешение банка на проведение сделки. Прежде, чем начинать поиски покупателей, нужно урегулировать все вопросы с кредитором: в офисе банка или онлайн.

Существует несколько схем, по которым можно продать квартиру в ипотеке:

Продажа с полным погашением долга в процессе сделки. В этом случае требуется участие банка — он выступает получателем задатка. Вариант наиболее безопасен для обеих сторон, поскольку передача денег происходит через банковские ячейки.

Досрочное закрытие ипотечного кредита. Например, заёмщик находит покупателя, берёт у него задаток и закрывает им оставшуюся часть задолженности. После снятия обременения собственник продаёт жильё покупателю.

Продажа имущества вместе с ипотечным долгом. Вместе с недвижимостью покупатель получает обязательства по ипотечному долгу.

В некоторых случаях квартиру на продажу выставляет банк. Чаще всего это происходит тогда, когда заёмщик не может выплачивать кредит и накапливает долг.

Перевод в нежилое помещение

Изменить статус недвижимости до момента полного погашения задолженности нельзя. Это связано с тем, что помещение приобреталось для проживания, а не для использования в коммерческих целях. Условия кредитования при приобретении коммерческих объектов отличаются от жилой недвижимости — для нежилых объектов процентная ставка выше.

Перепланировка ипотечной квартиры от Сбербанка

Изменение планировки ипотечной квартиры требует обязательного письменного согласия кредитной организации. Заёмщик, который нарушит это требование, будет вынужден оплачивать солидный штраф. Если клиент Сбербанка не хочет терять залоговый объект, то ему следует внимательно отнестись к подготовке бумаг, разрешающих изменить планировку жилья. Сбор документации и подготовку проекта можно поручить специализированной компании.

  1. Что такое перепланировка?
  2. Законность действий
  3. Какие действия нужно согласовывать в суде?
  4. Какую информацию нужно указать в заявке?
  5. Какие последствия может иметь неправильное перепроектирование?

Что такое перепланировка?

Перепланировка представляет собой модификацию конфигурации помещения, которая в обязательном порядке отображается в техпаспорте здания. Выделяют следующие варианты изменения геометрии помещения:

  1. По эскизному чертежу. Данный вид строительных работ не требует разработки строительного проекта. Он предполагает перенос встроенной мебели и некапитальных перегородок. Для согласования данного вида строительных работ достаточно бумаг, предоставляемых БТИ. Процедура согласования эскизной документации происходит в течение 2 месяцев;
  2. Составление проекта. Этот вариант переделки жилплощади требует разработки подробного проекта. Под проектной перепланировкой может подразумеваться изменение конструкции пола, слом некапитальных стен и другие изменения планировки;
  3. Кардинальное изменение параметров объекта капитального строительства. Наиболее сложный вид строительно-монтажных работ, который предполагает изменение несущих конструкций здания.

Все изменения в конструкции недвижимости должны быть зарегистрированы в БТИ. После окончания строительных работ собственник помещения должен взять выписку из ЕГРН (в ней должна присутствовать отметка об узаконенной перепланировке). Отчётную документацию необходимо предоставить работнику банка. Нужно быть готовым к тому, что сотрудник банка может прийти в залоговую квартиру и проверить наличие капитального ремонта. Если изменения, внесённые в планировку жилья, не соответствуют проектной документации, то помещение придётся привести в прежнее состояние.

Специалисты кредитного отдела внимательно следят за перепланировкой залогового имущества. Любые нарушения могут привести к тому, что недвижимость потеряет свою залоговую ценность. Если заёмщик перестанет вносить платежи по кредиту, то сомнительное изменение планировки станет непреодолимым препятствием для продажи залоговой недвижимости. За рассмотрение заявления о перепланировке банк взимает комиссионное вознаграждение.

Законность действий

Все действия должны быть согласованы с органами местного самоуправления (районной администрацией). Изменить конфигурацию жилплощади может только её собственник.

Для осуществления запланированных строительных работ необходимо собрать следующие бумаги:

  1. Заявление;
  2. Письменное согласие, подписанное владельцами жилой площади;
  3. Бумаги, подтверждающие право собственности на жильё;
  4. Проект, учитывающий государственные стандарты;
  5. Техпаспорт объекта недвижимости;
  6. Отчёт страховой компании, специалисты которой не возражают против перепроектирования жилплощади;
  7. Если дом, в котором расположена квартира, является памятником культуры, то потребуется справка от соответствующей государственной структуры.

На финальном этапе все выполненные работы в обязательном порядке подтверждаются актом, подписанным членами приёмочной комиссии. Состав комиссии определяют работники районной администрации (согласно ст. 28 Жилищного кодекса России). Если перепроектирование выполнено незаконно (с отступлением от ГОСТа или с нарушениями строительного плана), то хозяину недвижимости грозит крупный штраф и административная ответственность.

Если «строительные инновации» не будут устранены в срок, определённый судом, то жилплощадь будет реализована в ходе специальных торгов. Суд может одобрить перепроектировку, если она не нарушает интересы жильцов многоквартирного дома, и не представляет опасности для жизни людей. В этом случае хозяин недвижимости отделается только штрафом. Также ему придётся оплатить судебные издержки.

Какие действия нужно согласовывать в суде?

В некоторых случаях перепланировка ипотечной недвижимости требует составления искового заявления. К таким изменениям планировки помещения относится:

  • Увеличение проёмов в несущих стенах крупнопанельных домов;
  • Соединение «карманов» смежных жилых помещений, расположенных на одном этаже;
  • Пристройка балконов;
  • Закрытие пространства под лоджией первого этажа при помощи капитальных конструкций;
  • Разрушение оконного блока и подоконной конструкции, относящейся к наружной стене;
  • Расширение туалета и ванной комнаты за счёт пространства помещений, расположенных на нижнем этаже (данная норма не касается квартир, которые расположены над подвальными помещениями);
  • Создание комнат, не имеющих естественного освещения;
  • Модификация вентиляционных шахт и проходов (данную процедуру могут производить только жильцы, живущие на первом этаже);
  • Соединение туалета и жилой комнаты (допускается создание прохода, соединяющего ванную и нежилое помещение).
Читайте также  Какие документы нужны для оформления военного билета

Рассмотрение искового заявления может занять несколько месяцев. Капитальные строительные работы должны быть одобрены МЧС, СЭС, пожарными и прочими государственными структурами. Некоторые действия нельзя вывести в область правового поля ни при каких условиях. Речь идёт о сносе элементов фасада дома, изменении размеров санузла, выносе батарей на балкон. Перепланировке не может быть подвержена конструкция, соединяющая кухню с другими комнатами (норма актуальна для комнат, в которых установлена газовая плита или колонка).

Какую информацию нужно указать в заявке?

В заявлении о перепланировке необходимо указать следующие данные:

  • ФИО;
  • Паспортные данные;
  • Номер кредитного договора;
  • Адрес залоговой недвижимости;
  • Краткое описание проекта;
  • Подпись заёмщика;
  • Дата заявки.

Заявление будет рассмотрено в течение 6-7 дней. В случае отказа банк предоставит письменное объяснение своего решения. Наиболее частыми причинами отказа являются несвоевременное внесение ипотечного платежа или страховой премии, а также несогласованное с банком заселение квартирантов.

Какие последствия может иметь неправильное перепроектирование?

Неправильный демонтаж и модификация капитальных стен может привести к непоправимым последствиям. В 2016 году в городе Междуреченске обвалился подъезд многоэтажного дома. Жертвой строительного катаклизма стали 5 человек (двое из них погибли). Трагедия произошла в результате неудачной перепланировки капитальных стен на первом этаже здания.

Владелец ипотечной недвижимости решил сделать дополнительный выход на улицу, сломав часть несущей стены. Расследование, проведённое сотрудниками прокуратуры, показало, что изменение технического состояния помещения производилось самовольно. Собственник квартиры предстал перед судом. На скамью подсудимых попали трое рабочих, которые проводили капитальный ремонт. Подозрение пало и на местных чиновников, вовремя не отреагировавших на жалобы соседей.

Похожий случай произошёл с одним из многоэтажных домов, расположенных по улице Куйбышева в Перми. Незаконное изменение планировки помещения на первом этаже привело к обрушению угла пятиэтажного дома. Причиной падения строительных конструкций стало увеличение нагрузки на капитальные стены, в которых собственник проделал обширные проёмы.

В некоторых ситуациях изменение планировки помещения обходится без жертв. В 2011 г в одной из новосибирских квартир владелец снёс несущую стену. После этого началось проседание перекрытий по всему стояку. Администрацией Новосибирска была сформирована специальная комиссия, которая направилась на место происшествия. Собственника квартиры обязали установить колонны на месте снесённой стены. Никто из жильцов не пострадал.

Довольно необычный случай произошёл в одной из многоэтажек Москвы. Хозяин двух смежных квартир решил сделать поле для мини-футбола. Он начал активно сносить стены и перегородки в помещениях. После того как потолок начал проседать, мужчина отказался от своей идеи. В ходе незаконной перепланировки была нарушена геометрия здания. Мужчине пришлось восстанавливать снесённые стены.

Перепланировка и ипотека — две вещи несовместные?

Незаконная или несогласованная перепланировка — всегда риск. Если на нее пожалуются соседи или заметит проверяющий из управляющей компании, владельцу квартиры выпишут штраф или заставят возвращать ее в первоначальный вид. Придется делать дорогостоящий ремонт — из-за возросших финансовых расходов владелец квартиры может не потянуть выплату ипотеки. Банку такой вариант невыгоден.

Но куда страшнее и опаснее, если переделки фасада дома, его несущих конструкций или газифицированной кухни не выдержит конструкция дома. В этом случае обрушение грозит целому подъезду, а иногда и дому. Такой сценарий банк тем более не устраивает, поэтому ипотеку для покупки подобных спорных квартир не выдают.

Как узнать «нехорошую» квартиру

Покупатель впервые осматривает квартиру, ему все нравится, он заключает с продавцом предварительный договор и оставляет аванс или задаток, готовит пакет документов, но… в последний момент банк отказывает в ипотеке. Время потрачено, не исключено, что и владелец откажется возвращать предоплату. Придется обращаться в суд — процесс затянется на неопределенный срок. Как этого избежать?

Самый надежный способ — на первоначальном этапе пригласить оценщика, который выдаст заключение, делали ли в квартире перепланировку и подходит ли она под строгие банковские критерии выдачи ипотеки. Но стоимость услуги по оценке квартиры стартует от 1,5 тыс. рублей. Проверять каждый понравившийся вариант будет накладно.

Более простой путь — попросить у продавца квартиры технический паспорт объекта недвижимости и сравнить чертеж с реальными помещениями.

На своих ли местах все стены, окна, двери, газовое оборудование? Владелец квартиры настаивает, что демонтировал ненесущую конструкцию? Проверьте это на плане: если она выделена жирной линий, то собственник лукавит — стена была несущей.

Иногда в техпаспорте и на поэтажном плане БТИ помимо черных линий есть еще и красные — так отмечают несогласованную перепланировку. В обоих случаях покупателю придется самому согласовывать чужую перепланировку, даже если банк одобрит ипотеку.

Идеально было бы убедить продавца сначала согласовать переделки в квартире, а уже потом ее покупать. Но вряд ли владелец на это согласится.

В каких случаях банк не выдаст ипотеку

Решение о том, выдавать ли ипотеку, банк принимает на основе оценки объекта недвижимости. Обычно ее производит аккредитованный оценщик, которому банк доверяет. Но итог все равно зависит от конкретного банка.

Например, где-то предписывают установить межкомнатную дверь, если на плане она есть, а в квартире — нет. А где-то спокойно относятся к переносу радиаторов отопления и демонтажу ненесущих конструкций, если покупатель квартиры обязуется в срок от полугода до года согласовать перепланировку. Этот момент необходимо обсудить с персональным менеджером банка и оценщиком.

«Но на практике никто не будет проверять выполнение этого требования, — подчеркивает директор агентства «ОбменКвартир» Станислав Галкин. — Поэтому подавляющее большинство заемщиков живут себе спокойно в таких квартирах, ничего не меняя».

Анна Каляева, основатель компании «Жилищный брокер»

Самые распространенные причины отказа в ипотеке: демонтаж несущих стен и изменение фасада здания (например, пристраивание лоджии или расширение оконного проема), перенос радиаторов отопления за границы квартиры (на балкон или лоджию), расширение или перенос мокрых зон. Циан.Журнал уже перечислял разновидности незаконной перепланировки, которые не получится согласовать. Для Москвы перечень запрещенных действий с квартирой приведен на сайте столичного мэра.

Ипотеку для покупки квартиры с такой перепланировкой гарантированно не выдаст ни один банк.

Перепланировка в ипотечной квартире

Даже если удалось благополучно купить квартиру в ипотеку, на этом ограничения не заканчиваются. Сделать перепланировку до того, как покупатель полностью расплатится с банком, разрешается только с согласия банка.

В ипотечном договоре обычно прямо прописан запрет на любую перепланировку. Это гарантия банку, что квартира быстро будет продана, если заемщик не выполнит своих обязательств по ипотеке .

Квартиру с самовольной или незаконной перепланировкой продать без проблем точно не выйдет. К тому же рыночная стоимость «проблемного» жилья ниже — банкам ни к чему терять вложенные средства.

Если вы не собираетесь нарушать Жилищный кодекс, СНиПы и СанПиНы, а в ипотечном договоре нет прямого запрета на перепланировку, то попробуйте договориться с банком.

Для этого придется обратиться за разрешением в страховую компанию, с которой заключен договор страхования недвижимости. А затем пригласить оценщика, который подтвердит, что после узаконенной перепланировки стоимость недвижимости не упадет.

Эти документы и проект перепланировки убедят банк выдать заемщику разрешение на перепланировку. Или не убедят — к этому тоже надо быть готовым.

А если обойти запрет, чем это грозит?

Иногда владельцы квартиры идут на отчаянный шаг: делают перепланировку, не предупреждая об этом банк. Но и согласовывать ее они тоже обычно не планируют.

Другой вариант: при совершении сделки купли-продажи и ипотечного кредитования банк «не замечает», что в квартире сделана несогласованная или незаконная перепланировка. Если оценщик внесет соответствующие сведения в итоговый отчет, то для банка незаконной или несогласованной перепланировки в квартире нет.

Но эксперты сходятся во мнении, что «договариваться» с оценщиком незачем. Впоследствии квартиру с нарушением все равно будет практически нереально ни продать, ни обменять, отмечает директор компании «Жданов Групп» Евгений Жданов.

К тому же попытка дать взятку оценщику способна в будущем повлиять на кредитный рейтинг, а брать очередной кредит придется по невыгодным условиям, напоминает директор аналитического отдела Rosreestr.net Алексей Шайхов.

В том, что оценщик откажется от взятки, эксперты не сомневаются. «Получить аккредитацию у банка оценочной компании сложно — ни одна из них не будет лишаться партнерства, например со Сбербанком, из-за одного объекта», — объясняет Анна Каляева.

Читайте также  Договор цессии образец 2021 между юридическими лицами

Как самого себя не перехитрить

Но откуда банк узнает о перепланировке? Например, соседи пожаловались на шум и строительный мусор в жилинспекцию или управляющую компанию. Или незаконную перепланировку зафиксировали рабочие, которые приходили проверять стояки коммуникаций, вентиляцию или показания счетчиков.

В обоих случаях выпишут штраф и предписание либо узаконить несогласованную перепланировку, либо восстановить исходную планировку. Кроме того, у банка есть право иногда приходить в квартиру с инспекцией — подобный пункт прописывается в кредитном договоре.

Узнать о том, что в квартире проводилась перепланировка, банку становится все сложнее, считает Станислав Галкин. Процедура согласования объекта упрощается. Крупнейшие банки постепенно отказываются от отчета об оценке или проводят экспресс-оценку без выезда специалиста оценочной компании на объект.

Станислав Галкин, директор агентства «ОбменКвартир»

Выполнение перепланировки в ипотечной квартире: какие изменения разрешено проводить, требования банка

Граждане часто осуществляют перепланировку жилого помещения. Некоторые мечтают сделать из своей квартиры просторную студию, другие жильцы планируют объединить балкон и кухню. Идей действительно много, большинство из них помогают создать комфортные условия для жизни. Любая перепланировка должна быть выполнена на законных основаниях. С особым вниманием необходимо отнестись к перепланировке квартиры, которая является залоговым имуществом в рамках ипотечного договора. Многие заемщики интересуются, можно ли делать перепланировку, если квартира все еще находится в ипотеке.

Законодательные нормы

Процесс перепланировки квартиры регламентируется современным Жилищным кодексом. Например, 25 статья данного документа раскрывает понятие «перепланировка квартиры» как процесс внесения изменений в конфигурацию жилого помещения. Факт подобных изменений должен быть отображен в техническом паспорте, оформленном в БТИ.

Жителям столицы необходимо руководствоваться общероссийской нормативной базой. Согласно этой документации, проведение ремонта допускается по такими правилами:

  • Внесенные изменения должны быть согласованы на уровне федерального законодательства. В качестве примера можно привести случай, когда жильцы меняют размер комнат за счет других помещений.
  • Ряд изменений, для выполнения которых не требуется оформлять разрешительную документацию. Например, для проведения косметического ремонта не придется ждать одобрения от государственных структур.
  • Изменения, которые отличаются упрощенным действием. Подобная перепланировка должна быть занесена в технический паспорт. Здесь может идти речь об изменении площади ванной комнаты за счет объединения сантехнических помещений.
  • Ряд изменений при разработке типового проекта, когда потребуется замена технического паспорта на квартиру.

В качестве популярного нововведения в сфере перепланировки считается возможность проведения ремонта в квартире, которая не указана в Росреестре.

Внесение изменений в планировку ипотечной квартиры регламентируется жилищными законодательством, а также Федеральным законом «Об ипотеке». Второй закон озвучивает условия и нормы обращения с залоговым имуществом.

Основные правила закона «Об ипотеке»:

  • Заемщик несет обязательства по выполнению косметического или ремонта, однако если подобных мер требуют обстоятельства.
  • Кредитор имеет право в любой момент действия ипотечного договора явиться для проверки жилого помещения. При обнаружении факта незаконной перепланировки банк в любой момент может аннулировать актуальный договор и потребовать незамедлительного возврата заемных средств в полном объеме.
  • Каждый участник ипотечного договора обязан выполнять обозначенные обязательства, не обращая внимания на существующие обстоятельства.

Как отреагирует кредитор на идею перепланировки

Если заемщик запланировал провести перепланировку, то стоит набраться терпения. Доказано практикой, что подобные изменения в залоговой недвижимости — довольно проблематичный и длительный процесс. Возникает вопрос о том, почему кредитор так негативно реагирует на подобные идеи. Выдача ипотечного кредита всегда несет банку определенные риски. В свою очередь, проведение перепланировки значительно увеличивает их.

Важно! Любое нелегальное вмешательство в конструкцию жилого многоквартирного дома может привести к разрушению несущей стены или иной перегородки. Здание может быть занесено в список аварийных сооружений. Следовательно, залоговая квартира потеряет свою ценность.

Для оформления разрешения на перепланировку необходимо провести детальное изучение плана изменений. Сделать это могут специалисты из БТИ. Они выдают заключение, которое отражает реальную картину по оценке рисков от проведения запланированных монтажных работ.

Какие изменения могут быть внесены

Есть ряд изменений, которые собственник квартиры может проводить без привлечения кредитора и государственных структур. Иными словами, указанный список отделочных работ может выполняться без составления отдельного проекта:

  • Работы по изменению внешнего вида жилого помещения — окрашивание конструкций, поклейка обоев или нанесение штукатурки.
  • Замена изделий, которые имеют ненадлежащий вид. К этому списку работ относится замена оконных и дверных конструкций, установка мебели или сантехнических изделий.
  • Работы электротехнического характера — перенос или установка розеток, прокладывание проводки.

Что запрещается изменять в ипотечной квартире

Без официального разрешения соответствующих служб и кредитора категорически запрещается вносить изменения в газовую систему, в электрику или в систеу водоснабжения.

Помимо этого, не допускается проведение таких работ:

  • Увеличение подсобных или нежилых помещений путем присоединения к ним иных комнат, если подобная перепланировка приведет к сокращению жилой комнаты более чем на 1/4 часть.
  • Объединение кухни и жилой комнаты при наличии в жилом помещении газового оборудования.
  • Выполнять демонтаж, снос и изменение несущих домовых конструкций. Это может привести к разрушению здания.
  • Демонтаж или перенос водных и газовых коммуникаций общедомового значения.
  • Осуществлять перемещение ванной или туалетной комнаты в иное помещение.
  • Проведение ремонта полов на балконе с установкой системы «теплый пол».

Приведенный список содержит базовые требования. В некоторых ситуациях данный список может быть расширен из-за конструктивных особенностей здания.

Основные этапы перепланировки квартиры

Если владельцы решились внести изменения в планировку жилого помещения, тогда нужно следовать такому алгоритму

  1. Изучение договора. Некоторые кредиторы прописывают в договоре требования о невозможности проведения некосметических работ в жилом помещении. Данный пункт не может быть изменен до полного погашения долговых обязательств перед банком.
  2. Согласование перепланировки с другими жильцами и соседями. Получить обязательное согласие соседей необходимо только в двух случаях: ремонт в коммунальной квартире или изменение внешнего вида помещения общего пользования.
  3. Составление эскиза или проекта. Разработка эскиза требуется, когда ремонт не нарушает целостность несущих конструкций, полового покрытия или общедомового имущества. Проект оформляется при изменении общедомового имущества или при проведении монтажных работ с несущими конструкциями.
  4. Обращение в банк и страховую компанию. Данный этап является основополагающим при проведении перепланировки. При посещении кредитора и страховщика необходимо иметь на руках готовый эскиз или проект.

В случае положительного решения банка необходимо выполнить такие действия:

  1. Предоставить документы на переустройство.
  2. Провести перепланировку не позднее 6 месяцев после согласования решения.
  3. Внести изменения в технический паспорт.

Важно! Как только будет получено разрешение от кредитора, заемщику предстоит обратиться в Жилищную инспекцию. На руках нужно иметь всю необходимую документацию на недвижимость.

Стоит заранее учесть несколько правил:

  • Ремонт по эскизу проходит проще. Проверка и оформление заключения осуществляется исключительно по факту планируемых изменений. Процесс согласования занимает несколько месяцев.
  • Получить одобрение по проекту почти невозможно, потому что планируемые действия несут угрозу для целостности конструкции, и, как следствие, обрушение дома.

В завершение требуется посещение БТИ. Данное учреждение предстоит посетить, как только завершится перепланировка. В качестве завершающего этапа будет оформлен новый технический паспорт.

Помните, что любые незаконные изменения конструкций здания могут обернуться негативными последствиями.

Можно ли делать перепланировку, если квартира в ипотеке? Как узаконить свои идеи?

Перепланировка квартиры в ипотеке, вопреки ошибочному мнению большинства, по закону не запрещена и вполне возможна.

Однако для её проведения, прежде всего, необходимо получить согласие банка.

В связи с тем, что фактически владельцем жилья до момента погашения является банк, согласование изменения планировки имеет некоторые особенности.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно !

Перепланировка: что можно, а что нельзя? Узнайте об этом на нашем сайте. Читайте также о том, какая ответственность предусмотрена за незаконную перепланировку квартиры.

Изучаем договор с банком

Можно ли делать менять планировку, если жилье в ипотеке? Первое, что необходимо сделать, задумав какую-либо переделку — изучить договор.

Ипотечный договор – главный документ, регулирующий все правовые вопросы относительно жилья, купленного в ипотеку.

В нём может содержаться пункт, прямо запрещающий заёмщику менять внутреннее пространство квартиры до тех пор, пока кредит полностью не будет погашен.

Читайте также  Какие документы нужны для получения адресной помощи

Этот пункт служит страховкой для банка, и преодолеть этот запрет будет не просто, а иногда и просто невозможно.

Если прямого запрета на перепланировку в договоре не содержится, значит, согласие банка получить всё-таки можно. Многие крупные организации – Сбербанк, ВТБ – не возражают против проведения таких работ.

О том, как решаются вопросы покупки или продажи жилья с измененной планировкой, узнаете из наших статей.

Получаем согласие

Как начать перепланировку жилья, если оно в ипотеке? Для получения согласия банка существуют два условия:

  1. Заёмщик не должен иметь просрочек выплат по кредиту.
  2. Договор должен действовать не менее 6 месяцев.

Необходимо будет заплатить комиссию за согласие около 5 тысяч рублей.

Начать согласование нужно с обращения в страховую компанию, поскольку без её вердикта банк действовать не будет. Страховщики должны взять на себя риски, которые могут возникнуть при проведении работ и в случае непредвиденных последствий.

Получив согласие страховой компании, необходимо представить его в банк и написать заявление с просьбой разрешить проведение работ по изменению планировки.

Узнайте на нашем сайте о том, как согласовать переделку лоджии, балкона, кухни или санузла.

Составляем план

Для получения разрешения банка необходимо будет представить его сотрудникам проект новой планировки.

Получить разрешение на незначительные изменения гораздо проще.

К таким несущественным переделкам относятся:

  • совмещение или разделение санузла путём сноса или установки перегородки;
  • демонтаж встроенной мебели, ненесущих перегородок между помещениями;
  • перестановка оборудования в пределах одного помещения;
  • остекление балкона или лоджии без изменения их площади.

Такие изменения конфигурации производятся по упрощённой схеме на основе составленного эскиза.

Для подготовки эскиза необходимо взять поэтажный план в БТИ и на его копии нанести красные линии, демонстрирующие запланированные вами изменения. Получившийся эскиз вместе с заявлением следует представить в банк и дождаться его решения.

Если задумали более сложные преобразования, для них нужно будет заказывать проект. Его составлением занимаются специальные организации с допуском СРО. Проект понадобится для следующих видов изменений:

  • объединение кухни, балкона, лоджии с жилой площадью;
  • перенос санузла на территорию нежилых помещений квартиры;
  • расширение площади санузла за счёт территории нежилых помещений;
  • снос ненесущих перегородок между комнатами или устройство в них арок и ниш.

Скорее всего, будет предложено вызвать специалиста для оценки стоимости жилплощади после проведённых в ней работ.

Узнайте на нашем сайте также о том, нужно ли узаконивать уже измененную планировку, и как это сделать самостоятельно.

Недопустимые виды переделок

Можно ли сделать перепланировку в ипотечной квартире по своему усмотрению? На какие изменения банк не согласится?

Существует ряд изменений, которые запрещены санитарными и строительными нормами.

Их не позволит вам сделать ни банк, ни контролирующие организации.

К недопустимым видам относятся следующие:

  • остекление балконов с расположенными на них пожарными лестницами, а также расширение площади балконов и лоджий при помощи выносных конструкций;
  • монтаж каминов в панельных домах;
  • объединение площади кухни, оборудованной газовыми плитами, с комнатами;
  • снос подоконного блока и несущих перегородок при объединении балкона и комнаты;
  • перенос санузла в место, расположенное над жилыми помещениями соседней квартиры;
  • установка в санузле дополнительного сантехнического оборудования;
  • перенос на балкон или лоджию батарей отопления;
  • устройство тёплого пола на балконе при помощи общедомовых коммуникаций.

О том, с чего начать оформление перепланировки, как заказать проект переустройства и получить разрешение на перепланировку, узнаете из наших статей.

Договариваемся со страховой компанией

Одним из основных условий получения согласия банка является наличие разрешения на изменение планировки от страховщиков.

Дело в том, что в кредитном договоре и соответственно страховом полисе значится один объект с конкретной стоимостью. После переделки может измениться площадь конфигурация застрахованного объекта и его цена.

Поэтому страховщикам понадобится произвести экспертную оценку объекта, а это повлечёт дополнительные расходы по оплате экспертизы.

После выдачи экспертного заключения вам, скорее всего, придётся производить доплату по договору страхования залога жилья.

Обращаемся в Жилинспекцию

Когда банк разрешит проведение работ, необходимо сначала обратиться в Жилинспекцию или ту организацию, которая занимается согласованием перепланировок в вашем городе.

К заявлению нужно приложить пакет документов:

  • правоустанавливающие документы;
  • проект новой планировки;
  • разрешения от различных инстанций (Роспотребнадзор, Ростехнадзор, Служба газа, Пожарная инспекция);
  • согласие банка;
  • разрешение страховой компании;
  • техническое заключение;
  • техпаспорт и поэтажный план из БТИ.

Получив разрешение, можно начинать работы. По окончании ремонта специальная комиссия должна провести осмотр вашей квартиры и выдать акт ввода в эксплуатацию объекта.

Далее следует обратиться в БТИ для внесения изменений в технический, поэтажный и кадастровый паспорта объекта недвижимости.

В случае серьёзных изменений, внесённых в планировку квартиры, банк может потребовать заключения нового договора страхования вашей недвижимости.

Сроки и цена согласования

Оформляя и осуществляя перепланировку жилья, находящегося в ипотеке, нельзя медлить. Как правило, банк даёт от трёх до шести месяцев на проведение процедуры согласования. Промедление с вашей стороны может быть расценено как нарушение условий договора и вам придётся заплатить штраф.

Чтобы избежать подобного исхода, лучше обратиться к опытным юристам, занимающимся вопросами согласования перепланировок. Вам достаточно будет оформить доверенность, и профессионалы возьмут на себя все хлопоты по согласованию всех вопросов.

Самостоятельное согласование дешевле, но чаще всего уложиться в установленные сроки довольно трудно.

Мнимая экономия в подобном вопросе может в дальнейшем обернуться ещё большими расходами.

Точную цену согласования назвать невозможно, так как всё зависит от расценок конкретных компаний, в которые обратитесь.

Примерная стоимость документов следующая:

  • разрешение на перепланировку – от 20 т.;
  • акт о приёмке работ – от 10 т.;
  • документы из БТИ – от 7 т.;
  • проект новой планировки – от 20 т.;
  • госпошлины за документы – от 1,5 т.;
  • оформление технического заключения – от 6 т.

К этому может добавиться стоимость получения разрешений в различных инстанциях, каждая из которых устанавливает свою цену за выдачу документа.

Чем грозят неузаконенные изменения?

Можно ли переделать планировку в ипотечной квартире без получения согласия банка? Покупка жилья в ипотеку не ограничивается ежемесячными выплатами по кредиту. Пока не выплатите полную стоимость жилого помещения банку, оно фактически находится у него в залоге и всеми правами на него обладает именно он.

Для осуществления контроля состояния своего имущества, банк раз в год направляет инспекторов для проведения контрольных осмотров. Если, проводя такой осмотр, инспектор вдруг обнаружит, что внутреннее пространство было изменено без согласования, пусть даже совсем незначительно, то неприятностей не избежать.

Крайней мерой может быть даже расторжение договора и требование выплаты единовременно всей суммы кредита. Если не сможете этого сделать, рискуете остаться без квартиры.

Как узаконить уже измененную планировку в ипотечной квартире? Если уже что-то изменили, не уведомив об этом банк, не дожидайтесь, пока инспектора обнаружат это, и не надейтесь, что ничего не заметят.

Добровольное признание заёмщика и обязательство узаконить внесённые изменения позволит получить отсрочку на подтверждение действий и карательных мер, возможно, удастся избежать. Хотя штраф, скорее всего, заплатить придётся.

Узаконить уже произведённое переустройство можно самостоятельно или при помощи фирм-посредников, что будет гораздо быстрее и результативнее.

Организация, занимающаяся согласованием, соберёт необходимые бумаги, а заёмщику нужно будет только получить новый техпаспорт квартиры в БТИ и предоставить его в банк.

Все документы по проведенным работам окажутся в вашем личном деле, и у инспектора банка не возникнет претензий во время очередного посещения квартиры.

Все манипуляции с жильём, находящимся в ипотеке, должны проводиться с разрешения банка и в соответствии с кредитным договором. Официально узаконенная переделка – гарантия вашего благополучного проживания в ипотечном жилье.

Смотрите видео на эту тему:

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: